תשלום דמי כניסה לישוב

פלוני רכש דירה בפרויקט הבניה בישוב. הצטרף לאגודת הישוב יוזמת הבנייה.

בהסכמה מלאה כתנאי לאפשרות הרכישה, שילם את דמי הכניסה לועד הישוב, באמצעות האגודה. לפני סיום הבניה של דירתו (מטבח לא גמור) – מכר הקונה את הנכס לתושב אחר. במחיר ששילם התושב כלול סכום דמי הכניסה ששילם פלוני בזמנו. התושב השלים את הבניה ונכנס לגור, וגר בה באופן קבוע מזה שנים.

התביעה

הועד דורש מהתושב תשלום דמי כניסה, ככל אדם שרוכש נכס בשכונה החדשה. תביעתו מעוגנת בתקנון האגודה, הקובע שיש סמכות לאגודה לגבות מכל מצטרף חדש לאגודה דמי כניסה המיועדים לועד ישוב, מטרת תשלום זה, "השתתפות בפיתוח שטחי הציבור בישוב" (פ"ב סעיף 6 מהתקנון) , וכן ע"פ סעיף 11 בפ"ג – ש"דמי הכניסה מוטלים ע"פ החלטות ועד הישוב", והועד החליט שהתושב חייב בתשלום זה.

בחוו"ד עוה"ד של הועד הדגיש שאין קשר לפרישתו של חבר אגודה, המוכר , לצירופו של הקונה התושב, שהינו מצטרף חדש לאגודה – שהוא חיוב אישי, שלא קשור לעלויות של קונה הדירה מהמוכר לו.

בסכום כתב עוה"ד שאין לראות התשלום "כתשלום עבור נכס" אלא תשלום עבור קליטת המשפחה בישוב, והשתתפות בתשלומי עבר לצורכי ציבור".

לפיכך נתבע התושב לשלם את דמי הכניסה במלואם.

הנתבע

 התושב קנה את הנכס לפני שנסתיימה הבניה והמוכר לא הספיק לגור בה אפילו יום אחד. ולכן יש לראותו כקונה הראשון שהשלים את הבניה – ודמי הכניסה כבר שולמו עם תחילת הבניה ע"י המוכר. הקונה "נכנס בנעליו" של המוכר, וממשיך את התהליך שהחל המוכר. לטענתו נדרש לשלם דמי הכניסה לאחר שכבר גר בבית, ולא עם חתימת העסקה עם המוכר לו. עובדה זו אומרת לו שבודאי הועד בזמנו הבין שאינו רשאי לגבות דמי כניסה כפולים על אותו נכס.

באופן עקרוני טוען, שרוכש נכס "יד שניה", לא מחויב בדמי כניסה, גם לפי תקנון האגודה, שהרי לא נזכרה הלכה זו במפורש בתקנון.

 נוסף לכך טען שאין סמכות לועד להטיל תשלומים (על תושבים בישוב) שאינם חוקיים ומאושרים ע"י המועצה האיזורית.

כמו כן טען שאינו חבר באגודה, כי לא נדרש בזמנו לחתום על טופס הצטרפות לאגודה, אלא בשלב הרבה יותר מאוחר. ממילא אין לו כל מחויבות כלפיה.

עוד טען שהועד "לאו בעל דברים דידי הוא", אלא האגודה.

עוד ציטט מ"ספר האגודות השיתופיות" שאם יתברר שהאגודה תובעת תשלום על פיתוח וכד' מחבר מסוים, והחבר כבר שילם והשתתף בנושא זה, תתעורר בעיה בתביעה זו - רשם האגודות, כבורר, יתקשה להכריע לטובת האגודה.

ברור הדין

א.         פלוני, הרוכש הראשון, הצטרף לאגודה ושילם את דמי הכניסה, ע"פ תקנון האגודה. אולם לא השלים את הבניה ולא גר בישוב, הצפי של האגודה המייצגת את תושבי הישוב – הוא לקלוט משפחה, ולאור זאת לשתפה בפיתוח הישוב, כמי שנהנית מכך. כמו כן הצפי של הקונה המצטרף לאגודה להיקלט בישוב, על כן הוא מוכן להשקיע ממיטב כספו ומאמציו למלא את המטרה הזו. במקרה הנ"ל מוכח הדבר שהצפי לא התקיים – משני הצדדים. למצב כזה אין מענה בתקנון האגודה. גם לפי חוו"ד עו"ד המגדיר את תשלום דמי הכניסה עבור "קליטת משפחה" והרי משפ' פלוני לא נקלטה. יש להדגיש שמשפ' פלוני הייתה כנה ורצינית במטרתה להצטרף לישוב, אך מפאת קשיים אמיתיים לא עלה הדבר בידה ונאלצה לוותר על הזכות הזו.

      לכן יש לבחון את המקרה ע"פ אומדנא והערכה הגיוניים. וההגיון אומר שבמקרהו של פלוני – אין מקום לתשלום דמי כניסה – כמי שלא נכנס ולא גר ולא נקלט בישוב. והרי תשלום זה מיועד לועד הישוב – שאינו חלק מהאגודה. והאגודה מהווה צינור חוקי לגביה זו עבור הועד המקומי. וא"כ שורת הדין נותנת שתפיסת הועד את דמי הכניסה של משפ' פלוני אינה כהוגן.

      נראה לי לדמות נושא זה, למקרים אחדים המופיעים במקורותינו ומוגדרים "אומדנא דמוכח" שעל פי זה מתבטל קנין שנעשה, למפרע. כגון המוכר נכסיו ע"מ לעלות לארץ ישראל, אך לא אמר זאת בפרוש לקונה בעת המכירה, אך היה זה ברור ומפורסם בפני עצמו. ולאחר זמן התברר שהוא נאנס או הניסיון להיקלט בא"י לא עלה בידו – וחזר אל הקונה לבקש שיחזיר נכסיו. שנפסק להלכה בחו"מ ס' ר"ז ס"ד ברמ"א – שהמקח בטל והנכסים חוזרים לבעליהם, כאשר קיימת אומדנא דמוכח שהמכירה היתה רק ע"מ עלייתו לא"י. וישנן עוד ראיות לכך במקורות, ואכמ"ל.

      אמנם אם פלוני היה מתגורר בדירה אפילו שעה אחת נחשב הדבר לקליטתו בישוב – כיון שיש לקבוע את הגבול ההגיוני של הגדרת הקליטה והוא: השלמת הבניה ומגורים בפועל בנכס, אפילו יום אחד. ראיה לכך יש להביא מדיני חזקה, שאדם מערער על מחזיק בביתו שהוא גזול בידו, ומוכיח על פי שני עדים שהבית היה שלו, וכי גר בו לפני 4 שנים. והמחזיק כיום בבית, טוען שקנה אותו מפלוני, אדם אחר, לפני למעלה מ- 3 שנים ומאז הוא גר בו ויש לו חזקה. נפסק להלכה – שאם הפלוני הזה גר בבית אפילו יום אחד, ויש עדים על כך, הרי המחזיק זוכה בדין. כיון שמגורי הפלוני באותו בית נחשבים כהוכחה שהוא שלו. נמצא שמגורים של יום אחד יש להם משמעות הלכתית מכרעת בגדרי הקניינים. ומזה יש להשליך גם על המקרה שאנו דנים בו. שאם הקונה הראשון, פלוני, לא גר בבית אפילו שעה אחת – אין הוא נחשב למי שנקלט בישוב – וממילא אין להשית עליו דמי כניסה.

ב.         אין להפריד בין הועד לאגודה בתביעה זו, כיון שגם האגודה תובעת דמי כניסה (מכתבו של נציג האגודה), וגם הועד תובע זאת. הועד נותן שירותי משרד לאגודה ופועל מכוחה. מאידך, סמכותו של הועד מעוגנת בתקנון האגודה, כמי שמחליט ומחייב את האגודה לפחות בנושא זה של דמי הכניסה.

ג.          רעיון דמי הכניסה הוא בכך שבעזה"י, היישוב נבנה בעבר, והולך ומתפתח בהווה, וחבריו מאז יסודו השתתפו והשקיעו כספים בפיתוחו שמהם נהנים כל המצטרפים שבאו בהמשך. על כן מן הראוי שגם המצטרפים ישתתפו בפיתוח הישוב הן למענם והן למען ה"דורות הבאים".

ד.         כל זמן שהיישוב נמצא בתהליכי פתוח, בנושאים שונים, זה מוסרי ונכון לגבות את דמי הכניסה כנ"ל. אף אם נאמר שאין בכוח הועד לכפות ולחייב, תשלום זה, מצד דיני המדינה והמועצות האזוריות, הרי שהאגודה רשאית לעשות כן ביחס לחבריה. אין ספק שעל פי דין תורה, רשאי הועד לגבות תשלום זה מכל חברי היישוב, כסמכותם של זט"ה, על פי הליך הלכתי נכון.

ה.         לא מתקבל על הדעת, שדווקא משפ. התושב, לא נדרשה בזמנו, היינו לפני הטיפול ב"בר רשות", לחתום על הטפסים שהיא מצטרפת לאגודה. הרי כל הרוכשים נדרשו כך ועשו כן מתוך הבנה מלאה. אין בידינו נתונים מדויקים כדי לוודא עם מי הצדק בנושא זה, זולת עדות המזכירה. מ"מ אי החתימה עד היום על הצטרפות לאגודה היא תופעה שאין לסבול אותה בתוך הישוב. חריגה כזו עלולה לפגוע בו ואין להאריך בכך. היא חייבת לבוא על תיקונה באופן מיידי ללא כל דיחוי.

ו.          לאור הסבר התקנה של גביית דמי כניסה, כנ"ל, הטיעון שרוכש דירה "יד שנייה" מופקע מתשלום זה – אינו מתקבל. שהרי הוא עתיד להשתקע ביישוב וליהנות ממה שהשקיעו חבריו בעבר ומפתוחו בעתיד. א"כ מדוע שלא תחול עליו תקנה זו. הרי ההנאה היא אישית על כל נפש שגרה בישוב, ואין זה קשור לתשלום ששילם המוכר שאף הוא נהנה מכך. רכישת הנכס היא רק העילה לגביית התשלום, שהרי בכך מגלה הקונה את רצינותו ומאווייו לגור בישוב וליהנות ממנו, וגם לתרום לו מכשרונותיו ומשפחתו. ממילא אין כאן עניין של "רווח כפול" על אותו נכס כפי שטוען התושב.

ז.          אין לפגוע בעובדי ציבור המשרתים אותו בנאמנות. נכון הוא שלא ניתן להימלט משגיאות שלפעמים התוצאות שלהן הן לא נעימות, מ"מ אסור לזלזל בעובדי המשרד שהצליחו לעמוד ברוב המשימות הקשורות לפרויקט הבנייה, ולהטיל בהם ובעבודתם דופי: "לברר את תקינות מנגנון המינהל" וכו' – כתלונת התושב. הרי זה מקרה יוצא דופן! אכן, חוסר תשובות לפניות ולמכתבים מצד הועד או האגודה, תוך זמן סביר, זה דבר שלא צריך לקרות ואין לו הצדקה – אם אכן הדבר נכון.

ח.         כאמור, המקרה שלפנינו יוצא דופן. שהרי לכל הדעות פלוני לא הצליח להגיע לסיום הבנייה ולהתגורר בביתו בישוב אפילו יום אחד. התושב, הרוכש ממנו את הדירה, טוען ש"נכנס בנעליו" של פלוני. היינו שהתשלומים ששולמו על ידי פלוני ליישוב, (חוץ מאשר לקבלן) צריכים להיזקף לזכותו של התושב, שהצליח לממש את הדירה ולאייש אותה, אחרי שעמדה זמן רב בשיממונה. לפי מה שהוסבר לעיל, דמי הכניסה הם תשלום אישי. ומן הדין התושב צריך היה לשלם תשלום זה באשר הוא גר ונהנה בישוב. אולם לטענתו, כיון ש"נכנס בנעליו" של פלוני, שהיה חבר אגודה, גם הוא נחשב, לפי זה, כחבר באגודה, וכמי ששילם את דמי הכניסה. אך כיון שהתושב טוען שאינו חבר באגודה, נמצא שלא נכנס בנעליו של פלוני, והרי הוא ככל רוכש דירה בישוב, "יד שנייה", שחייב בתשלום זה של דמי הכניסה. אם היה משלים את כניסתו ל"נעליו" של פלוני, על ידי הצטרפות לאגודה, הרי שהיה מקום לפוטרו מדמי הכניסה, ששולמו כבר על ידי פלוני.

פסק הדין

א.         משפחת התושב חייבת בתשלום דמי הכניסה לישוב, כרוכשים דירה, בפרויקט של האגודה, ככל חברי האגודה שרכשו דירה בפרויקט זה.

ב.         אם התושב ואשתו יצטרפו מיידית לאגודה בחתימתם על הטופס המקובל, ישלימו בזה את "כניסתם לנעליו" של פלוני, ודמי הכניסה ששילם פלוני ייזקפו לזכותה של משפ' התושב. בתנאי שיוכח שפלוני שילם את דמי הכניסה.

ג.          באם יקוים סעיף ב' של פס"ד, יש לנכות מזיכוי זה, את דמי הטיפול והטרחה שנעשו ע"י הועד והאגודה למען קליטתה ופרישתה של משפ' פלוני, והפרש זה מוטל על משפ' התושב. בתנאי שלא חויב בכך בזמנו פלוני. לענ"ד אין לחייב בדמי הטרחה הזו יותר מ- 2-3% מדמי הכניסה. 

ד.         אין לגזור גזירה שווה מפסק דין זה, לרוכשי דירות "יד שנייה", מחברי האגודה, כיון שהמדובר כאן במשפחה ראשונה שנאלצה להפסיק את ריהוט המטבח והתקנתו, על סף סיום הבנייה. וכן לא גרה בבית ולו יום אחד.

ה.         אין ספק שביחס, לאדם שבנה או קנה דירה בפרויקט של האגודה, וסיים את הבנייה, ואחר כך מכר אותה, מתוך חשבון כלכלי או סיבה כדאית אחרת – קונה הדירה יחוייב בדמי הכניסה. קל וחומר למי שלכתחילה קנה או רכש דירה על מנת למוכרה – שהקונה החדש יחוייב בדמי הכניסה, על אף שהראשון שילם זאת גם כן.

ו.          נציגי הועד והתושב הסמיכו את הח"מ להיות בורר בסוגיא הנ"ל וקיבלו על עצמם לקיים את פסק הדין במלואו.

ז.          לביצוע פסק הדין – ניתן לצדדים שבוע ימים מיום שיגיע לידיהם, ולא יאוחר ……

ח.         פסק הדין ניתן ב …………… , ללא מעמד שני הצדדים.

אב"ד גדעון פרל