הסכם מכר על בסיס שמאות משכנתה ולא ע\"פ שמאות מחיר השוק

תיק 1423736/2

לפסק דין זה ניתן יש המשך בפסק דין נוסף - לחץ כאן

המערער: פלוני (ע"י ב"כ טו"ר יוסף פוסטבסקי) 

נגד

המשיבה: פלונית (ע"י ב"כ עו"ד תאנה אקרמן)

הנדון: תוקפו של הסכם מכר שנכרת על בסיס שמאות לצורך משכנתה ללא שימת לב להבדל בינה לבין שמאות מחיר שוק

פסק דין

לפנינו ערעור על החלטת בית הדין האזורי ירושלים (הרב אוריאל לביא – אב"ד, הרב דוד מלכא והרב חיים ו' וידאל) מיום ה' בניסן התשפ"ג (27.3.23) שמסקנתה כדלקמן:

מסקנה

ברוב דעות אנו פוסקים: גם אם יתברר שהשמאות של השמאי יוסי אורון נמוכה מהשמאות שיכלה להינתן ביחס לדירה לקביעת ערכה לצורך פירוק שיתוף או למכירתה לצד ג, עדיין התביעה לאכיפת ההסכם מתקבלת מהטעמים המפורטים לעיל. 

בהתאם לכך האיש חייב לחתום על כל מסמך הנחוץ להשלמת ההליך כמתחייב בהסכם הגירושין. ככל שבתוך עשרה ימים ממועד חתימת הסכם זה, לא תתקבל הודעת האיש שמקבל עליו לשתף פעולה בהשלמת ההליך כמתחייב בהסכם הגירושין – באת כוח האשה תמונה ככונסת נכסים ותהא מוסמכת לחתום במקומו.

תקציר האירועים

הצדדים פתחו בהליכי גירושין ונפתח תיק יישוב סכסוך.

ככל הנראה הוסכם שהאישה תקנה את חלקו של האיש באמצעות קבלת הלוואת משכנתה מהבנק, לכן ביקשה מבא כוחו דאז של האיש עו"ד [ב'] שאת השומה יעשה שמאי המקובל על הבנק, וב"כ האיש הסכים על השמאי יוסי אורון הגר בבית שמש ומקובל על הבנק. זהות השמאי נקבעה בתכתובת בין שני באי הכוח שהוצגה בפני בית הדין.

טיוטת הסכם ראשונית לגירושין נערכה ביום ח' באייר התשפ"ב (9.5.22) על ידי בא כוח האיש ובה נכתב, בסעיף 8, שהצדדים יפנו לשמאי יוסי אורון לביצוע הערכת שווי הדירה.

יוסי אורון השלים את השומה ביום י"ז בסיוון התשפ"ב (16.6.22) כשעל השומה שהגיש נכתב ברורות כי היא שומה לצורך קבלת הלוואת משכנתה על שם האישה, הלווה. השמאי קבע שערך שומת הדירה הנכונה ליום י"ג בסיוון התשפ"ב (12.6.22) הוא סך שני מיליון ש"ח. 

בהתאם לכך עודכן סעיף 8 בטיוטת הסכם הגירושין ונכתב בו במפורש כי האישה תשלם לאיש סך מיליון ש"ח על פי שומת יוסי אורון. 

הבקשה לאישור ההסכם בנוסח זה הוגשה לאחר יותר מחודש, ביום כ"ו בתמוז התשפ"ב (25.7.22), ונקבע מועד לגירושין ולחתימת ההסכם לחודש אחר כך. הצדדים חתמו על ההסכם, הביאוהו לאישור בית הדין כשהם מאשרים שהבינו את סעיפי ההסכם וקיבלו קניין על כל סעיפי ההסכם ביום הגירושין, ב' באלול התשפ"ב (29.8.22).

זמן מה לאחר האישור והחתימה, פנה האיש מיוזמתו לשמאי יוסי לבקוביץ שערך שומה נוספת – על סמך המפרט שבשומת יוסי אורון, אך נכונה ליום ד' בתשרי התשפ"ג (29.9.22), ולפיה שווי הדירה הוא 2,680,000 ש"ח. 

כחודש לאחר מכן, ביום ה' במרחשוון התשפ"ג (30.10.22), עדיין חתם האיש על מסמכי המשכנתה בבנק בהתאם להסכם, אך מייד לאחר מכן חזר בו והודיע לבנק שלא לעשות שימוש במסמכים.

 ביום י"ב במרחשוון התשפ"ג (6.11.22) פנה האיש לבית הדין להשיג על המחיר אך זנח את תביעתו. לאחר מכן פנתה האישה לבית הדין לאכיפת הסכם, האיש הגיב כי האישה רימתה אותו באמצעות שומה לא תקינה שלא הציגה עסקאות להשוואה, ולכן דינו של החוזה להתבטל אלא אם תשלם לו את מחצית ההפרש שבין השומות בסך 340,000 ש"ח.

טענות המערער

1. "הוסכם על עריכת הסכם גירושין כשבמרכזו עניין הרכוש, והוסכם שדירת הצדדים תחולק בשווה בין הצדדים והאשה תרכוש את חלקו של הבעל באמצעות משכנתה כאשר לצורך כך יילקח שמאי כדי להעריך את שווי הדירה למכירה בשוק החופשי" – כאשר הייתה הסכמה לקחת שמאי שמוסכם על הבנק היה זה כדי שיעריך את מחיר הדירה בשוק החופשי והאישה תוכל להשתמש בשומה גם לצורך המשכנתה.

2. המשיבה שינתה מהמוסכם, במזיד או בשוגג, וביקשה מהשמאי לערוך שומה רק לצורך משכנתה (ולא לשוק החופשי). לצורך כך הדירה האישה את האיש מכל קשר עם השמאי, והשמאות שהוגשה מתעלמת במכוון מעסקאות שנעשו באותו זמן, לא מחשיבה חלקים מהדירה שנבנו ללא היתר ואף מורידה מערך הדירה 50,000 ש"ח לצורך התאמת הדירה למתן היתר.

3. האיש סבר כי מדובר בשומה רגילה לשוק החופשי. לכן לאחר שנודע לאיש מחיר הדירה סבר כי רומה וכי מחיר הדירה גבוה בהרבה, ולכן רק אז הזמין שמאות חדשה ונכונה לשוק החופשי, שבה נמצא שמחיר הדירה 2,680,000 ש"ח, לפיכך מגיעים לו עוד 340,000 ש"ח. עד הדיון לא ידע האיש שיש שומות נפרדות למשכנתא ולשוק החופשי ולכן טען תחילה כי רומה במזיד.

4. האיש סובר כי נעשתה כאן "הטעיה" במזיד ולכן על פי חוק החוזים הוא רשאי לבטל את החוזה שנחתם. יתרה מזו קביעת בית הדין האזורי שלא הייתה כאן הטעייה בזדון אינה נכונה, ולכן גם מסקנתו שהאיש הטעה את עצמו בזה שלא בירר את המחיר בשוק גם היא שגויה.

5. הכחשת האישה ובאת כוחה בדיון את קיומן של שתי שומות בהפרש ניכר מוכיחה שלא אמרה שרוצה שומה למחיר בשוק החופשי והתכוונה להטעות את כל הצדדים לגבי מחיר הדירה כדי לקנותה בסכום נמוך ממחירה האמיתי וגם מוכיחה כי בוודאי לא אמרה לשמאי את הצורך בהתאמה למחיר בשוק החופשי.

6. אין לבוא אל האיש בטענות שלא התעמק בשומת המשכנתה אם גם עורכת הדין והדיינים באזורי לא ידעו על השינוי.

7. גם לפי ההלכה: כיוון שהוסכם והותנה מראש על 'מחיר בשוק החופשי', הרי שכל שינוי ממחיר זה הוא 'מקח טעות' ואינו בגדרי 'אין אונאה בקרקעות', לא הייתה כאן מחילה וכיוון שמדובר במסירה לשמאי מקצועי הרי שגם לא היה על האיש 'להראות לתגר' עד שנתגלתה לו הרמאות. בזה נדחים דברי בית הדין קמא שהיה עליו לברר, מלבד הוכחות נוספות שלא אמרינן 'היה לו לברר' ובפרט משהונו אותו באמצעות מומחה.

8. השמאות שנעשתה גם אינה השמאות שנתבקשה כיוון שהיא לא שמה את כל הדירה (החלקים שאינם בהיתר), ולכן אין זה דומה ל'סיכמו על שומת לוי' כי כאן 'לוי' לא שם את כל החפץ.

9. ממהרי"ק מוכח שאין אדם מוותר על ממונו סתם, ולא אומרים שהיה לו לברר אלא: כל שברור שטעה – בטלה ההסכמה, וכשידוע שההסכמה ניתנה בטעות לא מתקבל על הדעת לקיים אותה בגלל סעיף סטנדרטי ש"הצדדים נועצו וביררו" וכדו'.

10. האיש טוען כי כיוון שהמקח בטל הוא דורש שומה והתמחרות מחדש וגם דמי שימוש על הזמן שחלף כשהאישה משתמשת בחלקו ללא תשלום. 

טענות המשיבה

1. השמאי והשומה אושרו על ידי בא כוחו דאז של האיש, עו"ד [ב'], ובהסכם כתוב שהאישה תשלם מיליון שקל – ללא כל תנאי.

2. האישה רצתה שומה כדי לדעת אם תוכל לקנות את הדירה בסיוע הלוואת משכנתה, וזה מה שקיבלו. לא היה מחדל מצידה אלא מצד האיש שלא בדק אלא אחרי כמה חודשים ובכך גם גרם נזקים לאישה באי־אישור המשכנתה ובעליית מחירי הריבית המשכנתה. 

3. המשכנתה שהציג האיש אינה נכונה לזמן המשכנתה הראשונה. 

4. לא הוכח שיש הבדל בין השומות למשכנתה ולמחיר השוק. האישה לא מכירה הבדל כזה. מהרגע הראשון דובר על השומה הזו ועל פיה נקבע ההסכם.

5. מחיר הדירה שנקבע הוא חלק מהסכם הכולל ויתורים מצד האישה כמו תשלום בעבור רכב שהיה שלה, ויתור על כתובה וויתור על טענת 'שלום בית'. אין אפשרות לבטל או לשנות רק אחד מסעיפי ההסכם כשיש סעיף המורה שסעיפי ההסכם שלובים.

דיון והכרעה

ליבת הדיון שלפנינו היא קביעת מחיר הדירה שנעשתה אומנם בהסכמת באי הכוח על שמאות של יוסי אורון, אך הצדדים שילמו בעבור 'שמאות למשכנתה', זו השומה שהגיש השמאי ועל פיה קבעו באי כוח הצדדים את שווי הדירה בהסכם. 

נקדים תחילה את המידע המפורסם בכל אתר בעניין ההבדל בין שומה לצורך משכנתה לבין שומה לצורך קניית דירה: שומה למשכנתה היא קצרה ותמציתית ולכן גם זולה יותר משומה רגילה. שומה זו מתייחסת לדירה כבטוחה להלוואה, ולכן היא מעריכה את שוויה במימוש מהיר ללא המתנה לקונה במחיר גבוה בדווקא. מסיבה זו שומת הבנק אינה מתייחסת לחריגות בנייה שאין להן אישור, שיעכבו את המכירה, ולפעמים גם מורידה מהשווי את הסכום הנדרש כדי לקבל את ההיתר. שומה זו גם אינה מתייחסת לעסקאות גבוהות שמחירן נובע משיקולי היצע וביקוש זמניים וכן אינה מתחשבת במגמות עתידיות (כמו שינויי תב"ע צפויים או אפשרות לפינוי בינוי וכדומה). 

נציין תחילה כי לטעמנו היה נכון שבית הדין קמא יזמן את עו"ד [ב'] לעדות או למצער למסירת הצהרה מה ביקשו הצדדים לעשות, על מה הוסכם ולמה. תכתובות הדואר האלקטרוני שהציגה באת כח האישה מראות רק הסכמה כללית על שמאי שיהיה מקובל על הבנק ולא על ההסכמה הראשונית ועל מהות ההזמנה. 

עוד נוסיף כי מצער שלא האיש ולא בית הדין האזורי פנו ליוסי אורון עצמו למתן עדות על מה שהתבקש ואם שני הצדדים ידעו שלא מדובר במחיר השוק, המערער גם לא פנה אליו להשלים את שומתו או לתקן אותה לפי הערך של שומתו הראשונה, אלא העדיף להזמין שומה פרטית על ידי עצמו ולשלם עליה. בית הדין האזורי כבר העיר שיש בשומה כזו חשש לנטייה לטובת המזמין והמשלם וכי גם היא אינה משקפת את הערך המוחלט. אך אם כן יש לתמוה עוד יותר על בית הדין האזורי שלא בירר עובדות אלו.

נציין גם כי אף שבתחילת הדרך כשטענה באת כוח האישה כי אין הבדל בין 'שומה למחיר דירה בשוק' ל'שומה למשכנתא' אפשר היה לתלות שהיא טוענת כך מחוסר ידיעה, אך לאחר שעבר הזמן עד לדיון בערעור ובטענות האיש כבר הוסבר ההבדל המהותי בין שתי השומות – גם לגופן וגם בהפרש העצום ביניהן – וההבדל זמין בכל אתר וידוע לכל מי שהתעסק בלקיחת הלוואת משכנתה לקניית דירה, לא מובן איך ממשיכה אשת מקצוע להמשיך ולטעון טענה מופרכת זו ששתי השומות אחת הן, וש'עננת השומה' לא הוכחה, כשגם היא יכלה לברר זאת בקלות לפני הדיון.

באותה מידה יש לתמוה גם לגבי האיש שטוען שלא ידע עד לדיון בבית הדין האזורי על ההבדל, שהרי לקח שמאי נוסף שכתב את שומתו על סמך השומה הראשונה שנכתב בה במפורש שניתנה למשכנתה, ואם כן: השמאי השני, שידע והבין את ההבדלים בין השומה הראשונה לשומה שלו – סביר שהסביר לאיש את ההבדל, אלא שבהעדר הוכחה שהאיש 'העמיד פנים' בדיון יש לתמוה על השמאי הנוסף שלקח האיש שלא הסביר לו.

נעבור לדיון בגוף הטענות והיוצא מהן.

האם הצדדים ידעו בשעת עשיית העסקה על החילוק בין השומות?

מתגובתו הראשונה של האיש ובא כוחו לבית הדין האזורי (מיום ג' בכסלו התשפ"ג – 27.11.22) עולה כי לא ידע שיש הפרש בין שומה למשכנתה לבין שומה למכירה בשוק. לכן טען בבית הדין האזורי, וגם בסיכומיו לערעור ממשיך לטעון כן, כי האישה והשמאי רימו אותו באשר לא הציגו בשומה עסקאות השוואה בשוק.

משאלות בית הדין ומתשובותיהן של האישה ובאת כוחה בבית הדין האזורי עולה במפורש שגם הן לא היו מודעות להפרש בין השומות וכי הן חשבו שהשומה למשכנתה מבטאת גם את מחיר הדירה הנכון, למרות שהיא ניתנה לצורך משכנתה. מן הפרוטוקול בדיון הראשון עולה כי גם דייני בית הדין האזורי לא היו מודעים לשוני הקיים בין השומות. 

טענת האיש שהאישה ושהשמאי רימו אותו' אינה יכולה להתקבל משום שהשומה הייתה גלויה והועברה לבא כוחו והיא ציינה במפורש שהיא ניתנה לצורך משכנתה, כשתוכנה מפרש זאת גם כן, המחיר ששילם האיש – גם הוא מצביע על כך. בנוסף חזקה שאומן לא ירע אומנותו ולא יציג שומה שאינה נכונה ב'מילתא דעבידא לגילויי', ולכן ברור שהשמאי התבקש לתת שומה למשכנתה וכך עשה. לכל היותר יכול האיש לטעון 'לא שמתי לב' ו'לא קראתי' את השומה, אבל המייצג של האיש – ככל שעשה עבודתו כראוי וקיבל לידיו שומה למשכנתה בוודאי ראה את שלפניו. אלא שעדיין ניתן לטעון, לכל הפחות לגבי האיש, שסבר כי השמאות קובעת את מחיר הדירה וגם תהיה מתאימה לנטילת משכנתה, שהרי כנראה כל הצדדים לא עמדו על ההפרש שיש בין השוק החופשי לשומת המשכנתה עד לדיונים בבית הדין. 

מכל מקום הנחת פסק הדין היא ששני הצדדים לא ידעו על החילוק בין שומה למשכנתה לשומה למכירת נכס.

האם דובר בין הצדדים במפורש על מכירה דווקא לפי המחיר הגבוה בשוק החופשי?

האיש טען שדובר במפורש על מכירה ב'מחיר של השוק החופשי' ולכך נשכר גם השמאי, ולכן הוא טוען כי הייתה הטעייה בזדון ואולי אף שיתוף פעולה של השמאי בקנוניה. אך מלבד שאין כל ראיה לדבריו שדובר במפורש על מכירה בשוק החופשי ושהתכוונו לרמות אותו, יש גם מקצת ראיות נגד טענותיו. 

ראשית, לפי התכתובת שהוצגה, אין חולק שידע בא כוחו של האיש, עו"ד [ב'], לפני בחירת השמאי שמדובר בשמאי מתוך רשימה המאושרת על ידי הבנק ושהוא אמור לתת שומה שתשמש לנטילת הלוואת משכנתה. מכאן שסביר שהבין שמדובר בשמאות שתתקבל על דעתו של הבנק, ולכל הפחות הבין שלא מדובר לא במחיר המקסימלי שאפשר להשיג בשוק החופשי. 

שנית, אין לקבל את הטענה שהשמאי התכוון לרמות, ולא רק בגלל חזקת הכשרות וחזקת 'אומן שלא מרע אומנותו', אלא בעיקר מפני שהשמאי כתב על השומה את מהות השומה ולצורך מה היא ניתנת, כתב את שם הלווה בתוך השומה גם ציין במפורש את החלקים שהוא לא מחשיב וגם הפחתת סכומים נוספת שהוא מוריד בגללם. מובן שאילו רצו לרמות את האיש ובא כוחו היו יכולים להסתיר את הדברים ולא לפרש אותם לצד השני. מכאן יש להסיק שגם האשה, שהעבירה שומה זו במלואה לצד השני, לאיש, לא התכוונה להטעות ולרמות בזדון. 

אומנם יש גם ללמוד מהתנהגותם גם לאידך גיסא, שהרי מי שרוצה רק לברר את המחיר בשוק החופשי – אין לו צורך כלל לערוך שומה בתשלום, די לו בפנייה למתווך שיברר לו בחינם את המחיר המקסימלי או בעיון באתרים במרשתת המביאים את הערך של הדירות בכל מקום כולל העסקאות האחרונות באזור. מכאן שפניית הצדדים לשכור שמאי בתשלום של שניהם מצביעה על שלא רצו למקסם את המחיר כפי שאפשר בשוק החופשי, מחיר שכאמור פעמים רבות הוא גבוה מהשווי האמיתי של הדירה מסיבות מקומיות של עיתוי ו'היצע וביקוש' וכדומה, אלא לכל היותר התכוונו לקבוע 'מחיר הוגן' למכירה. מכל מקום הנחת פסק הדין היא שלא הייתה כוונה לרמות את האיש ולכל היותר דובר על מחיר הוגן לדירה.

נראה בסבירות גבוהה גם שהאיש והאישה, המסוכסכים בסכסוך הגירושין, לא דיברו זה עם זו במפורש אלא באמצעות עורכי הדין, ואם כן לא האיש ולא האישה יודעים מה סוכם מראש במפורש בין עו"ד [ב'] לבין עו"ד תאנה אקרמן, והעובדה שלפנינו היא ששני עורכי הדין קבעו הסכם לפי שומת משכנתה. להלן נדון דעת מי קובעת בהסכם – דעת המייצג והמנסח שהמיוצג סומך עליו או דעתו של המיוצג שלא התעניין במה שלפניו.

לא הוזכרה בערעור טענה שיש טעות בשומה של השמאי יוסי אורון ככל שהיא שמאות למשכנתה, ולכן פסק הדין יוצא מתוך הנחה שהשמאי עשה מלאכתו באמונה והשמאות למשכנתה – אין בה טעות.

לגבי שומת יוסי לבקוביץ שעליה מתבססת הבקשה לביטול מכר יש לציין כי בניגוד לשמאי יוסי אורון, שעליו הסכימו שני הצדדים ושניהם מימנו אותו, האיש לא פנה לשמאי מוסכם או לבית הדין שימנה שמאי לברר את המחיר, אלא הוא שהזמין את השומה ושילם עליה לבדו. אם כן לפי הטענות שטען בערעורו (ושלא הוכחו) ששומת יוסי אורון 'חשודה' מפני שניהלה אותה האישה לבדה – כך גם השומה שהזמין האיש לצורך ערעור, שרק הוא שותף בבקשתה וידוע לשמאי לשם מה הוזמנה: גם היא מתקבל בהסתייגות ובחשד להטייה כלפי מעלה.

האם הנטען לגבי 'השומה' נכון גם לגבי ההסכם שנחתם לאחר שהשומה למשכנתה מונחת לפני הצדדים? 

טענות האיש על דיבורים שדוברו בעל פה הן רק לגבי מה שקדם להזמנת השומה, וכאמור אין להן ראיה. אבל את ההסכם כתב בא כוחו כשהשומה המפורשת למשכנתה מונחת לפניו, ובכל זאת נכתב בהסכם במפורש שהסכום שתשלם האישה הוא 'הסכום שקבע יוסי אורון בשומתו', מבלי לפרש כל הסתייגות או פרשנות אחרת. לכן ב'סתמא', כאילו נכתב במפורש שהוסכם על המחיר שנקבע בשומה למשכנתא של יוסי אורון. לכאורה, על פי המבואר במשנה בקידושין (סב ע"א) העושה קניין ב'סתם' ואחר כך טוען "כסבור הייתי שהיא כהנת או שהיא לוויה" וכדומה אינו נאמן לבטל את הקידושין או העסק, ורק אם יוכיח שהעסקה נעשתה במפורש באופן אחר יוכל לבטלה, וכל שכן כאשר נכתב במפורש שהמחיר הוא על פי שומת משכנתה שאין לנו להאמין שהיו דיבורים אחרים שהרי העסקה כפופה למה שנגמר ונכתב ואושר בבית הדין בעסקה עצמה. 

אומנם אף בהעדר הוכחות לדיבורים מפורשים אחרים, מכל מקום היות שכפי שאמרנו לעיל, הנחת בית הדין העולה מדברי הצדדים היא ששני הצדדים לא ידעו שיש הפרש בין שומה זו לאחרת, לכאורה 'אנן סהדי' גם שכוונתם בזה הייתה ששומת יוסי אורון היא גם 'מחיר הוגן' לדירה, כמו שמקובל בין אנשים הגונים. 

לפי זה יש לנו אם כן לדון בכמה נידונים: 

א. לאחר שעשו הצדדים עסקה שמפורש בה שהיא לפי ערך 'שומה למשכנתה', אלא שהם חשבו שהוא גם ערך ל'מחיר הוגן' למכירת הדירה, ולאחר זמן התברר לצדדים שמחיר הדירה שנקבע, הוא לא 'מחיר הוגן' למכירת הדירה – האם בכהאי גוונא יש לדון את המכירה ב'דיני אונאה', ו'אין אונאה לקרקעות', או שכיוון שרצו מחיר על פי 'שומת מחיר הוגן' הרי זה כטעות 'בדבר שבמידה ובמניין' שמבטלת את המקח גם בפחות משתות וגם בקרקעות, ואולי בכלל יש לדון את כל העסקה כדין 'מקח טעות'?

ב. במסגרת זו יש לדון, אם יוכרע שזה 'מקח טעות', אם המכירה מתבטלת לגמרי ויש צורך בשומה ובעסקה חדשה, או שדי שהאישה, הקונה, תשלם לאיש את ההפרש הנטען. במסגרת זו נבדוק גם אם בהכרח המחיר שהתקבל אינו מתאים כלל ל'מחיר ההוגן' למכירה זו.

ג. עוד יש לדון אם יוכרע שזו 'טעות במקח' אם כאשר שני הצדדים עשו את המעשה בהתייעצות עם מייצגים, וכל הפרטים הוצגו לפניהם למשך זמן והיו ניתנים לבירור בקלות, והצדדים לא טרחו לברר – האם גם אז הם יכול הצד הנפסד לבוא לאחר זמן ולטעון שמה שנעשה לא מתאים למה שחשבו? השאלה בזה היא גם לגבי נאמנותם לטעון, וגם על הצד שנאמנים אם יש בטענתם ממש כיוון שהם ייפו את כוח מייצגיהם לנסח הסכם ולא ניסו לברר בעצמם, דהיינו: כאשר אדם שולח שליח ומייצג שיעשה לו הסכם ויקבע את המחיר, האם קביעת המחיר המחייבת היא לפי מה שהמייצג חשב או לפי מה שחשב מי שחתם על ההסכם?

ד. לאחר כל זאת יש לדון: כיוון שמדובר בהסכם כולל, האם ניתן לבטל סעיף אחד מתוך שאר הסעיפים?

החילוק בין אונאה ל'מקח טעות'

דייני בית הדין האזורי נחלקו אם מדובר ב'מקח טעות', ב'אונאה במחיר' או ב'טעות במידה ובמשקל ובמניין'. לכן חשוב לבאר את החילוק בין המושגים, ואז להכריע: במקרה שעשו שומה למשכנתה, והיא שומה נכונה ללא טעות, אלא שחשבו שהיא מחיר הוגן לדירה והתברר שאינו כך – האם הנידון הוא דין אונאה או מקח טעות או טעות בדבר שבמידה?

לכאורה בכל מקרה של 'אונאה' במקח ברור שהצד המתאנה עשה את המקח במחשבה שמדובר במחיר הוגן שהוא מחיר השוק (שהרי במקרים שאנשים מייקרים את המקח כמו כלי בעל הבית או קרקעות, וכן להפך, אין טענת אונאה). במקרה של אנשים ישרים אולי יש לומר אפילו ד'אנן סהדי' ששני הצדדים התכוונו למחיר הוגן, ולכן השאלה היא מדוע צריך את חידוש התורה לדיני אונאה ולא נאמר שזהו 'מקח טעות' דאנן סהדי שהתכוונו למחיר הוגן? וביותר יש לכאורה להקשות מדוע גם לאחר שיש 'דין אונאה', יש הבדל בין דין 'אונאה' לדין 'מקח טעות' – בשיעורם, בשאלה מי יכול לחזור בו, בשאלה אם יכול היה לברר לפני או אחרי המקח ובעוד פרטים. 

הדברים מבוארים בדברי החזון איש (תמורה סימן לד אות ג) הדן לגבי המקרים שנמצא בהם הפרש של 'יותר משתות' במחיר, דקיימא לן שדינו הוא 'ביטול מקח', ובפשטות הטעם הוא כי ברור שלא התכוונו למכור בהפרש כזה, אם הכוונה שיש כאן דיני 'מקח טעות', ומבאר שגם ביותר משתות ש'בטל מקח' אין הכוונה שיש כאן 'מקח טעות' כדיני 'מקח טעות', אלא עדיין הוא כלול ב'דיני אונאה' לכל דיניהם, וזו לשונו:

ולכן נראה שלולא שהזהירה תורה על אונאה, היה גם ביתר משתות מקחו קיים, דשומא אינו דבר מוכרע לעולם והרי הוא נכנס לטעות זה. אלא בזה שהזהירה תורה על אונאה קבעו חכמים אימתי ראוי לבטל כל המקח ואימתי קנה ומחזיר אונאה, ולפיכך נחלקו באלו שנתמעטו בקרא אי אמעטו גם מדין ביטול מקח. 

כלומר: המבדיל את דיני 'אונאה' מדיני 'מקח טעות' הוא שמחשבת האנשים על המחיר הנכון או הרצוי לעולם לא יכולה ליצור 'מקח טעות'. ומה כן נחשב ל'מקח טעות'? 

'מקח טעות' הוא כאשר מה שנמכר אינו מתאים למה שדובר בפירוש, ללא קשר לשוויו אם יותר או פחות. בגמרא (בבא מציעא נו ע"ב) מצינו "והאמר רבא כל דבר שבמדה ושבמשקל ושבמנין אפילו פחות מכדי אונאה חוזר", ופירש שם רש"י ש"חוזר":

דמקח טעות הוא דהא בהדיא פירש בחזקת כן ואינו כן, וכיון שהמקח טעות הוא, אפילו בטיל להו אגב ארעא חוזר, דנהי דאימעיט קרקעות מדין אונאה מדין מקח טעות לא אימעיט שהרי אין זה מכר דאדעתא דהכי לא זבן. 

כך מצינו גם ברשב"ם (בבא בתרא קג ע"ב) – לגבי מכירת קרקע במידה "פיחת כלשהו – ינכה, הותיר כלשהו – יחזיר" כתב רשב"ם: "ואף על גב דאין אונאה לקרקעות, הני מילי כשימכור לו ביוקר יותר משתות, אבל היכא דמטעין זה את זה במדה צריך לנכות מן הדמים." 

לפי דבריהם המגדיר של 'מקח טעות' הוא כש"בהדיא פירש בחזקת כן, ואינו כן", והיינו שכאשר פירשו את פרטי העסקה ונמצא מוצר או פרט במוצר שאינו מתאים להסכמות, הרי אין זה מה שדובר עליו ולכן זה מקח טעות, אבל כאשר המוכר והקונה סיכמו על מוצר ועל מחיר וכל הפרטים מתאימים, אלא שהמחיר שקבעו לא מתאים למחיר השוק, הרי זה בכלל 'אונאה'. כלומר: כדי ליצור דין 'מקח טעות' עלינו להיווכח שישנו הבדל בין מה שאמרו לבין מה שעשו, אבל אין זה מקח טעות כשיש הבדל בין 'מה שחשבו' ל'מה שעשו'. 

לכן אם סיכמו בדיבורם על כמות או מידה מסוימת והתברר שנתנו פחות, אפילו בפחות משתות ואפילו בדבר שבדרך כלל 'בטל אגב ארעא', מכל מקום המקח בטל מפני שזה 'מקח טעות' ביחס למה שדיברו, אבל אם לא אמרו דבר אחר אין כאן מקח טעות. 

במחנה אפרים (הלכות מכירה דיני אונאה סימן יז) דן לגבי מי שאמר לחברו (ללא תנאי) "חפץ זה שאני מוכר לך בכך וכך – אין בו אונאה", ונמצא שיש בו אונאה של 'שתות', שהדין הוא שיכול לבטל את המקח מדין 'מקח טעות' ולא לדון בדיני אונאה, והסתפק המחנה אפרים אם כשנמצא במחיר החפץ הפרש של 'פחות משתות' המכר קיים כי 'פחות משתות' לא נקרא 'אונאה' ונמצא שלא שינו ממה שאמרו או שהמכר בטל כי גם הפרש קטן נקרא 'אונאה', אלא שאנשים מוחלים עליה, והביא שנחלקו בזה הפוסקים, ואין ככאן מקום להאריך. ולכאורה מה לי בכך שאמר "אין בו אונאה" הרי מדובר כשלא היה תנאי במכירה ולא היו דיני תנאים והרי כל מכירה מסתמא נעשית על דעת שלא תהיה בה אונאה? אלא בהכרח החילוק הוא כמו שכתבנו: אם פירש בפיו "חפץ זה אין בו אונאה" ונמצא שיש בו אונאה הרי נמצא ש"מכר לו 'בחזקת כן', ואינו כן" כלומר שיש טעות – הבדל בין מה שסוכם בדיבור לבין מה שנעשה, אבל אם לא פירש בדברים, אין כאן טעות אלא הבדל במחיר שרצו. 

לחילוק בין אונאה למקח טעות יש להוסיף שאין להקשות מדעת הסוברים שבאיסור 'לא תונו' נכלל גם איסור לעשות 'מקח טעות', והיינו שבאסור אונאה נכלל גם שאסור למוכר ליצור בכוונה 'מקח טעות' ולמכור דבר שיש בו מום בלי לגלותו לקונה, מפני שגם לדעתם רק לגבי ה'איסור' נחוץ חידוש התורה, אבל 'זכות ביטול המקח' אינה נלמדת מחידוש התורה של 'לא תונו', אלא פשוט מסברה שמי שביקש 'שעועית לבנה' וקיבל 'שעועית אדומה', או שביקש 'סוס שלם' וקבל 'סוס בעל מום' – הרי לא זו המכירה שסוכם עליה ולכן היא חוזרת גם בלי חידוש התורה. אבל לגבי אונאה בשווי החפץ, שלא דובר עליה בפירוש, צריך את דיני אונאה גם לגבי קיום המקח. הדבר נכון גם לאידך גיסא, שאם סיכמו על 'שחמתית' 'ונמצאת לבנה' – גם אם אין הפרש כלל במחיר, יכולים שניהם לבטל המקח כי לא זו המכירה שסוכם עליה.

האם בכל 'מקח טעות' העסקה בטלה?

בטעות בדבר שבמידה, במשקל ובמניין נראה מרש"י שזה 'מקח טעות' לגמרי ושני הצדדים חוזרים בהם לגמרי ומבטלים המקח. אבל ברמב"ם ובשולחן ערוך לא נפסק כך. 

הרמב"ם (הלכות מכירה פרק טו הלכות א–ב) כתב: 

המוכר לחברו במדה או במשקל או במניין וטעה בכלשהו – חוזר לעולם, שאין הונייה אלא בדמים, אבל בחשבון חוזר. כיצד? מכר לו מאה אגוז בדינר ונמצאו מאה ואחד או תשעים ותשע – נקנה המקח ומחזיר את הטעות ואפילו אחר כמה שנים. 

הראב"ד (שם) בהשגתו וכן הכסף משנה (שם) סייגו את דברי הרמב"ם רק למקרה שיש אפשרות להשלים את החיסרון, אך אם אין אפשר להשלים את החיסרון יכול לבטל את המקח לגמרי, וכך נפסק בשולחן ערוך (חושן משפט סימן רלב סעיף א). אומנם גם לפי הרמב"ם שצריך להשלים את המקח, אין זה דומה לדיני אונאה בשאר הדינים, כמו שיכול לחזור 'עד שיראה לתגר', אלא דינו כ'מקח טעות' שחוזר לעולם, אלא שנבדל ממקח טעות רגיל בזה שאינו מבטל את המקח לגמרי כיוון שיכול לתקן את הטעות. ולכאורה צריך ביאור: אם מדובר ב'מקח טעות' מדוע אין זכותו לחזור כמו שכתב רש"י ומה בכך שיכול להשלים? ביאור החילוק הוא שלפי רש"י כיוון שביצוע העסקה כבר היה, ויש הבדל בין הסיכום לבין הביצוע, הרי זה שייך לדיני 'מקח טעות', אבל לדעת הרמב"ם כיוון שאפשר עדיין להשלים ולתקן את הביצוע, אפשר לומר שהביצוע עוד לא נגמר, ולכן אם ישלים את הביצוע לא יהיה הבדל בין הסיכום לביצוע הסופי וממילא לא יהיה מקח טעות. רק אם אי אפשר להשלים את החסר או שלא ישלים אותו בפועל, נמצא שהביצוע נגמר ויש הבדל בינו לבין הסיכום ואז הוא נידון בדין 'מקח טעות'. 

זה גם הטעם להחלטתנו שלא לעכב את ביצוע פסק הדין וגמר העסקה, אלא לקיים דיון רק על השלמת המחיר בעסקה. 

מן הכלל אל הפרט

עכשיו עלינו לבחון את המקרה שלפנינו – למה הדבר דומה, האם מדובר בטעות בין הסיכום והביצוע או בטעות בידיעת המחיר? 

כבר אמרנו שלא נמצא שסיכמו במפורש על 'שומה במחיר השוק החופשי' (שאת זה יכלו לסכם ללא שמאות על ידי מתווך או אתר במרשתת וכדומה) ולכן גם אינו מסתבר כן. ואומנם עדיין נראה מדברי שני הצדדים שמחשבתם היה לברר את המחיר ההוגן לדירה, אבל כבר אמרנו שזה בכל הנוגע לעריכת השומה, אך בנוגע להסכם המכירה: ההסכם נעשה לאחר שהשמאי יוסי אורון הגיש להם 'שומה למשכנתה', ובמפורש קבעו בהסכם שהמחיר שתשלם האישה הוא לפי שומת יוסי אורון. (השמאי הוסכם על ידי נציג האיש מתוך רשימה של השמאים המקובלים על הבנק, השומה שנעשתה ציינה במפורש שהיא למטרת המשכנתה וגם צוין בה שם הלווה.) כך הכול היה גלוי לעיני האיש ובא כוחו, ולא נתגלתה טעות בשומת המשכנתה. בהסכם הגירושין שנכתב על ידי נציג האיש צוין שמחיר הקנייה הוא מיליון ש"ח 'לפי שומתו של יוסי אורון' והמחיר שנקבע היה ידוע למוכר. 

נמצא ש'פסיקת המקח' אינה סותרת לביצוע שעליו הורה בית הדין. לפיכך לכאורה נשארה רק הטענה שאנו מניחים שהצדדים חשבו שזה מחיר הוגן לדירה ולא מחיר שהוא נמוך מהמחיר בשוק החופשי. לכן ברור שזו טענת 'אונאה' ולא טענת 'מקח טעות', ואין אונאה בקרקעות. 

האם דומה לסיכמו 'לפי שומת לוי' ונמצא שטעה לוי בשומתו, או לסיכמו למכור בשומה א' וקבלו שומה ב'?

לכאורה אם 'אנן סהדי' שלא רק רצו מחיר הוגן, אלא גם ביקשו 'שומת מחיר הוגן' וסמכו על 'שומת יוסי אורון' מפני שחשבו ששומה זו היא גם 'שומת מחיר הוגן', נמצא שאין כאן רק טעות בשווי הדירה אלא שלא הסתמכו על השומה שהתבקשה. 

אבל יש לדחות טענה זו מכמה סיבות:

האחת, כיוון שלא ידוע לנו שדיברו במפורש על 'מחיר השוק' או 'מחיר הוגן', ובהסכם כתבו במפורש שקבעו לפי שומת יוסי אורון שהיא 'שומת משכנתה', שוב אין כאן אלא טעות במחיר ולא טעות בקציצה. 

שנית, גם לפי הנחת בית הדין ששני הצדדים חשבו שהשומה תיתן מחיר הוגן, ידוע ומוכח שהבקשה המפורשת של באת כוח האישה הייתה שהשומה תתאים למשכנתה, ובא כוח האיש הסכים. במכירה זו, שהיה ידוע לצדדים ולבאי כוחם שהיא אפשרית רק בנטילת הלוואת משכנתה ולכן היה צריך לקבוע את המחיר באופן כזה שיהיה אפשר לקבל עליו הלוואת משכנתה, סביר יותר שזו הייתה באמת 'עיקר הקציצה' שדוברה ביניהם, וכיוון שכאמור לא ידעו שיש הבדל בין השומות וחשבו שאין הבדל משמעותי בין המחיר הזה למחיר שבשוק, לכן הסכימו לשומה שתאפשר אישור משכנתה של הבנק, אלא שהניחו ששומה זו תיתן את המחיר ההוגן. אם כן, הרי שזו אכן 'שומת לוי' שדובר עליה. 

השלישית, באמת ה'מחיר ההוגן' בהעברת דירה בין בני זוג, אינו בהכרח קרוב ל'מחיר שבשוק החופשי', אלא קרוב יותר למחיר של שומת משכנתה, כפי שנבאר. בכך גם יוסבר מדוע הסכים המייצג של האיש לשומת משכנתה, מפני שאין הפרש בין שומת משכנתה ל'מחיר ההוגן בהעברה בין בני זוג', ואם כן אין כאן לא אונאה ולא טעות. 

נבאר את הדברים: מחיר דירה בשוק החופשי פעמים רבות גבוה יותר מהמחיר הנקבע בהעברה אגב גירושין בין בני זוג אגב גירושין גם בגלל שהמחיר בשוק צריך לכלול הוצאות תווך ועורכי דין שנחסכים בין בני הזוג, וגם בעיקר משום שבמכירה רגילה יש היבט של מיסי מכירה וקנייה וגם היטל השבחה שאותם צריך לשלם, והם גם סכומים גבוהים המובאים בחשבון בקביעת מחיר הדירה, ואילו בין האיש והאישה – כיוון שזו 'העברה אגב גירושין' לא משלמים עכשיו שום מיסוי, ועם זאת הצד שקונה יצטרך לשלם את המס בעתיד, אם ימכור את הדירה. לכן הנכון וההוגן הוא שבן הזוג הקונה יוכל להפחות סכום זה ממה שהוא משלם לבן הזוג. מכאן ש'המחיר ההוגן להעברה בין בני זוג' צריך להיות נמוך יותר מהמחיר בשוק באופן ניכר. אם כן, ייתכן מאוד שכיוון שהאיש יוצג על ידי בעל מקצוע שמבין בעניין, לכן הסכים למכירה בשומה זו – גם מפני שזו שומה הקרובה למחיר ההוגן וגם מפני שעדיף לאפשר לאישה לקנות את הדירה כיוון שבכך נחסך הטורח הנדרש למציאת הקונה והסיכון הקיים במכירה לאדם לא מוכר. (נכון הוא שקיימים מקרים שבהם שני הצדדים מתעקשים מסיבות אלו ואחרות לרצות את אותה דירה, או לנקום בצד השני, ונכנסים להתמחרות שמעלה את המחיר של הדירה, אבל כשבני הזוג או מייצגיהם משכילים לנהוג בחוכמה סביר לקבוע מחיר שאינו כולל את המס וכדומה.)

לקוח המיוצג על ידי עורך דין וחתם על הסכם

נקודה נוספת שהוזכרה ואי אפשר להתעלם ממנה היא שבא כוחו של האיש הסכים לשומה וניסח את ההסכם בהתאם לשומה, ועכשיו טוען האיש שסמך עליו בעיניים עצומות ללא בדיקה. 

דייני בית הדין האזורי דנו אם לאחר השומה וההסכם עדיין יש זכות לטעון שהתאנה בהתאם לדיני אונאה, אבל קודם לכן יש להדגיש שגם אם יש זכות לטעון לאחר השומה וההסכם שהתאנה, הרי ודאי שהזכות מוגבלת ומצריכה שיוכיח שהייתה טעות. במקרה שלפנינו את ההסכם ניסח עורך הדין של האיש שייצג אותו, האיש לא הביא כל ראיה למה שסוכם מתחילה ולא שלא ידע מה כתוב בשומה ובהסכם. האיש גם לא הביא את עו"ד [ב'] להעיד מה סוכם מלכתחילה, מדוע שינה בהסכם ממה שהוסכם לפני כן בעל פה ואיך טעה 'טעות גסה' כל כך כשהסכים לשומת משכנתה. אם כן, כיוון שחזקה שבעל מלאכה עושה מלאכתו במקצועיות ודואג לטובת שולחו, הרי זו ראיה כנגד טענתו של האיש. ויותר מזה: היות שידוע לנו שבגיבוש הסכם גירושין ישנם שיקולים רבים נוספים שעורך הדין שוקל אותם לפי טובת ורצון שולחו, ייתכן שהיו סיבות נוספות לקביעת מחיר זה. לדוגמה: נניח שאדם אומר לעורך דינו "נמאס לי תשיג לי הסכם גירושין מהיר 'בכל מחיר'" – האם אסור לעורך הדין להסכים למחיר נמוך במקצת בעבור הדירה, ובפרט אם ידוע שללא משכנתה לא תוכל האישה לרכוש את חלקו וההתעקשות הייתה מאריכה את משך הסכסוך? או אם האישה דרשה 'שלום בית' או שעורך הדין מצד האיש חשב שיש דברים אחרים שצריך לעמוד עליהם מצד האיש ונאלץ בשבילם להתפשר עם האישה במחיר – האם גם אז נאמר שיש כאן מקח טעות במחיר ההוגן של הדירה? וכמובן ישנן עוד דוגמאות נוספות. 

יתרה מזו: לקוח החותם על הסכם שניסח בא כוחו ומאשר אותו – גם אם באמת לא הבין את המשמעות של חתימתו ולא ידע את המחיר, אינו יכול לטעון אחר כך ש'לא ראה' או 'לא ידע' או 'לא חשב'. ראה דבריו של הרכב זה החתום מטה בעניין זה בפסק דין בית הדין הגדול בתיק 1221150/1 מיום כ"א באלול התש"ף (10.9.2020) וכדלהלן :

[...] טענות שהחותם לא היה מודע למשמעות ההסכם – ברוב רובם של המקרים אינן קבילות, משום שכאשר הסכם נערך בין שני הצדדים על ידי באי כוחם, חזקה שהללו עושים מלאכתם כדין ועומדים על כל הפרטים הכתובים בהסכם, מקבלים את הסכמת שולחיהם לתוכן הדברים ומסבירים להם את הכתוב. לכן הסכם כזה אינו 'מקודש' מכוח בית הדין, אלא מכוח ההסכמה והקניין שנעשו בין הצדדים, והערכאה שאישרה אותו רק מוודאת שנעשה כדין ונותנת לו יתר תוקף של גמירות דעת והסכמה. 

משום כך, אחר שההסכם נתקיים בבית הדין הוא מחייב את הצדדים בראש וראשונה מכוח התחייבותם הם. משום כך טענות המערערת שבמקרה זה לא הייתה היא מודעת לפרטים או שהייתה במצב נפשי שלא מתאים להתעמקות בהסכם – אין בהן עילה לביטול הסכם שנעשה במשך תקופה ארוכה עם מייצגים ובני משפחה שסמכה עליהם, וקל־וחומר כשאלה לא הוכחו כלל. הדברים ידועים מתשובות המיוחסות לרמב"ן (סימן עז) וכפי שנפסק בשולחן ערוך (חושן משפט סימן מה סעיף ג), שגם כאשר ידוע שלא ידע המתחייב מה כתוב בהסכם הרי הוא מתחייב על מה שכתבו כותבי השטר, וחתימתו על מה שכתבו מחייבת אותו, וכל שכן אם היו כותבי השטר שלוחיו. וכך כתב השולחן ערוך (שם):

הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו מכל מקום מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו. 

ועיין שם בסמ"ע ובש"ך (ס"ק ה). 

יתרה מזו: אדם שסמך על אחרים וייפה את כוחם לכתוב הסכם בעבורו, והם כתבו וחתמו, הרי הוא מתחייב בכל מה שחתמו, גם אם לא חתם על כך בעצמו, כמבואר בשולחן ערוך (חושן משפט סימן סא סעיף יג) וברמ"א (אבן העזר סימן סו סעיף יג) לחייב בכל תנאי הכתובה את מי שטען שלא הבין מה שקרא החזן או הרב בכתובה ותנאיה. וכתב בכנסת הגדולה (אבן העזר סימן סו הגהות בית יוסף אות לט) ששם חייבוהו כאשר לא חתם בעצמו אלא חתמו העדים בשליחותו, ולכן גם אם יש מי שיפקפק בזה – כאשר הבעל בעצמו חתם על הכתובה כולי עלמא יודו שהוא חייב. נשיא בית הדין החתום מטה האריך בדבריו בנושא זה בכנס הדיינים שנערך בשנת תשע"ח. 

לכן כל שהמערער לא הוכיח שעורך הדין שלו פשע או הוטעה או שהונו אותו אין כאן כלל נאמנות לטעון לטעות, וכיוון שהמערער לא טרח להביא לפני בית הדין את עורך הדין שערך את ההסכם שהיה שופך אור על ה'טעות' או הפשיעה שביצע או על הסיבות שהביאו לכתיבת ההסכם באופן זה, הרי שהאיש לא הרים את נטל ההוכחה שיש בהסכם טעות ואונאה גם אם הוא עצמו חושב היום משהו אחר לגבי המחיר. 

טענת הביטול לפי חוק החוזים

כדי לקבוע שיש טעות הפוגמת בכריתתו של ההסכם ומאפשרת להחליט על ביטולו, לעומת טעות שאינה אלא טעות בכדאיות העסקה שאינה מבטלת את העסקה, צריך לבחון גם את תנאי ההסכם כולו וגם את הנסיבות שהביאו לכריתתו כדי לראות מהו הסיכון לטעות שהסכים הצד הטוען לביטולו ליטול על עצמו, בין במפורש ובין מכללא (ע״א 7920/13 עמיקם כרמל נ׳ אודליה טלמון (29.2.16)). כמו כן נטל ההוכחה על המבקש לבטל עסקה שנחתמה על ידו בליווי מייצג ושאושרה בבית הדין הוא גבוה מהרגיל, ומבחינת המקרה שלפנינו יש לדחות את הטענה מכמה טעמים: 

טענת ההטעיה בזדון לא הוכחה, ואדרבה: מדברי שני הצדדים בבית הדין קמא העלינו שלא ידעו על ההבדל בין השומה שנבחרה והוסכמה לבין מחיר מכירה. כמו כן השומה הייתה לפני המערער כשכל פרטיה גלויים לפניו ולפני עורך דינו, וכשם שהוא טוען 'שלא ידע' ו'לא הבין' לא הוא ולא עורך דינו, כך לכל הפחות אפשר לטעון כלפי הצד השני, וזו גם התרשמות בית הדין. 

לא הוכח כלל שדובר בין הצדדים לפני המכירה על 'מכירה בשוק החופשי', וגם אם דובר על כך בעל פה הרי אין לכך כל רמז בחוזה שלפנינו. 

גם הטענה הנטענת לביטול בשל 'טעות בכדאיות העסקה', לא הוכחה על ידי המערער כראוי, מפני שהוא הביא שומה שהזמין הוא למטרת הערעור, זו אף נקבעה לזמן מאוחר מהשומה הראשונה ובעת שישנה עליית מחירים במחירי הדירות וייתכנו גם שינויים מקומיים לפי מצב ההיצע וביקוש באותו מקום, ובעיקר מפני שהעסקה שלפנינו אינה 'מכירה בשוק החופשי' אלא 'העברה אגב גירושין' שפעמים רבות נמכרת בפחות מהמחיר הגבוה בשוק. 

ואפילו לא כך היה, הרי סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, המתייחס לטענות של טעות והטעיה בחוזה קובע כדלהלן: "טעות : לענין סעיף זה וסעיף 15 בין בעובדה בין בחוק , להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה." כלומר חוק החוזים קובע למעשה בסעיף 14(ד) סיפא כי 'טעות בכדאיות העסקה' איננה בגדר טעות לעניין ביטול החוזה על פי סעיף 14 העוסק בטעות או סעיף 15 העוסק בהטעייה.

בנוסף 'סעיף המחיר' הוא חלק מהסכם כולל של גירושין שנכתב בו שכל הסעיפים שלובים, וכידוע ההסכם כולל בתוכו שיקולים רבים נוספים בקביעת המחיר, כמו ההסכמה לעצם הגירושין ושאר תנאי הגירושין המצויים בהסכם. יודגש שגם מבחינה משפטית, לפי חוק החוזים, כל שאין למערער ראיה שדובר על מכירה לפי המחיר בשוק החופשי, הרי שכאשר המערער טוען שדובר במפורש על מחיר בשוק החופשי – לפי טענתו המייצג שלו, שהסכים לשמאי ולשומת המשכנתה ושערך אחר כך את ההסכם לפי השומה הנמוכה של משכנתה, פשע ולא עשה את עבודתו כפי שנצטווה או שהוא לא ידע את עבודתו כראוי וגם הוא, כמו המערער, לא שם לב שהשומה וההסכם מנוגדים למה שדיברו בפירוש. כנגד טענה זו סביר יותר שלא דובר במפורש על מכירה לפי מחיר בשוק החופשי ושהיו למייצג, ואולי גם למערער, נימוקים טובים להסכים לקביעה על פי השומה. למותר לציין שוב שהמערער לא טרח להביא את המייצג הקודם שלו לעדות בבית הדין ואף לא צירף הצהרת הבהרה ממנו שתתמוך בטענתו. 

לאור כל האמור אין מקום לקבל את טענות המערער על 'מקח טעות' ולא על אונאה בקרקע לגבי שווי הדירה.

החלק בדירה שלא נישום והורדת המחיר לצורך החזרה לתנאי ההיתר

אלא שאחר כל האמור יש מקום לדון בנושא נוסף. שומת המשכנתה מציינת במפורש שהיא אינה מתייחסת ואינה שמה את החלק שנבנה בחריגה מההיתר, והיא גם מורידה מהמחיר לצורך החזרת הדירה להתאמה לתנאי ההיתר. וכך נכתב בשומת יוסי אורון ששימשה בסיס להסכם:

התאמה להיתר

בעת הביקור בנכס ניתן היה להבחין בחריגות הבנייה שלהלן:

א. מרפסת [...] סגירה קלה – אומדן שטח החריגה הינו 8.3 מ"ר.

ב. [...]

ג. [...] עליית הגג הורחבה בכ־12 מ"ר מעל השטח המאושר בהיתר [...]

ד. [...] מרפסת פתוחה בשטח של כ־15 מ"ר שאינה מהווה חלק מהיתר הבנייה.

הערה: שומתי עבור השטחים והיעודים המאושרים בהיתר הבנייה בלבד. כמו כן חושבו עלויות ההתאמה להיתר בסך 50,000 ש"ח.

להשלמת התמונה: הדירה המותרת היא 118 מ"ר (כולל מחסן בשטח 27.6 מ"ר), צמודים לה: מרפסת פתוחה בשטח 8.3 מ"ר (רק סגירתה ללא היתר), חניה בשטח 11.3 מ"ר וגג פתוח בשטח 27.3 מ"ר.

נמצא שהשמאי כותב ששטח של כ־20 מ"ר בנוי (8.3 מרפסת בקומת הכניסה ועוד הרחבה של עליית הגג ב כ־12 מ"ר) ובנוסף מרפסת פתוחה בשטח של 15 מ"ר לא נישומו. 

כאן יש לנו לדון אם הסכום הסופי של שומת יוסי אורון מבטא את מחיר הדירה באופן כללי, או שהסכום הסופי אינו מהווה מחיר של הדירה, אלא כפי שכתב השמאי: "הערה: שומתי עבור השטחים והיעודים המאושרים בהיתר הבניה בלבד, כמו כן חושבו עלויות ההתאמה להיתר בסך 50,000 ש"ח." ולכן הסכום הסופי שנכתב הוא חוות דעתו של השמאי לבנק כמה יש להעריך את הבטוחה עבור הבנק. 

בעניין זה יש להוכיח שהצד השני הוא הנכון, שהמחיר הסופי המצוין בשומה הוא שווי הבטוחה עבור הבנק ולא שומת מחיר הדירה, שהרי ללא כל ספק הורדת הסכום לצורך השבה לתנאי ההיתר אינה חלק ממחיר הדירה והיא נעשית רק לצורכי הבנק למקרה נדיר אם חלילה לא יוכל למכור את הנכס אלא לקונה שיבקש לקנות נכס ללא חריגות. מחיר הדירה לכל קונה אחר אינו מצריך הורדת סכום זה. מעתה יש לנו לומר בבירור שהמחיר הסופי של שומת יוסי אורון אינו שומת מחיר הדירה כולה, אלא רק את החלק הנישום ללא החריגות שבה וגם מחיר זה הוא לאחר הפחתה לצורכי הבנק. 

כיוון שכך, הרי גם כאשר כותבים הסכם על תשלום 'שווי הדירה' לפי 'שומת יוסי אורון', הרי זה מתפרש יפה שהכוונה היא לשומת הדירה המותרת בלבד ללא החלק המוחרג. גם למחיר החלק המותר יש להוסיף את מה שגרע ממנו השמאי לצורכי הבנק להתאמה להיתר, ובזה אכן 'יד בעל השטר על התחתונה'. על חלק זה גם 'אנן סהדי' יותר שלא הייתה הסכמה שלא לתמחר חלק נכבד זה, וכיוון שהדבר אינו סותר את לשון ההסכם יש להוסיף את שוויו למחיר המוסכם. 

לכן סבור בית הדין שיש מקום להוספה על הסכום שקבע יוסי אורון גם את מחצית שווי חלק זה לערך הכולל של הדירה, וגם להוסיף לשומת החלק המקורי את 50,000 ש"ח שהוריד יוסי אורון לצורך השבת הנכס לתנאי ההיתר (25,000 מגיע בגלל ההורדה של 50,000 בחלק המותר, ועוד חצי משווי החלק שלא נישום). 

לאחר העיון מעריך בית הדין את מחצית השווי של חלק זה עם הוספת 25,000 ש"ח למחיר מחצית הדירה המותרת בסך 100,000 ש"ח שאותם על האישה, הקונה, להוסיף לאיש, המוכר, תמורת חלקו. 

מאחר שהיה דיון ענייני אין חיוב בהוצאות. והמזכירות תפעל להשבת הערובה למערער כפי הנוהל, ולאחר מכן תסגור את התיק.

פסק הדין מאושר לפרסום לאחר השמטת פרטי הצדדים. 

ניתן ביום כ"א בטבת התשפ"ד (2.1.2024).

הרב דוד ברוך לאו – נשיא הרב אליעזר איגרא הרב מיכאל עמוס 

לפסק דין זה ניתן יש המשך בפסק דין נוסף - לחץ כאן

עותק זה עשוי להכיל שינויי ותיקוני עריכה