המשך לפסק דין - הסכם מכר על בסיס שמאות משכנתה ולא ע\"פ שמאות מחיר השוק

לפסק הדין הראשון לחץ כאן

תיק 1423736/3

המערער: פלוני (ע"י ב"כ טו"ר יוסף פוסטבסקי)

נגד

המשיבה: פלונית (ע"י ב"כ עו"ד תאנה אקרמן)

הנדון: גדרי 'טעות' המבטלת קניין לעומת זו המבטלת מחילה, מתנה או הקדש

החלטה

בפני בקשה שנייה ל"עיון נוסף" בעניין הטענה ל'קניין הנעשה בטעות'. בבקשה טוען בא כוח המערער כי נפלה שגגה ו'עירובי תחומין ופרשיות' בפסק הדין ומבקש 'כדרכה של תורה' להעמיד את בירור הדברים, אבל 'דרכה של תורה' היא שאם דבריו נדחו בבית דין קמא ופעמיים בבית דין בתרא היה נכון וראוי שישוב ויעיין בדבריו שמא נפלה בהן טעות לפני שיחזור על דבריו בפעם השלישית. ומכל מקום למען לא יישאר בטעותו אשיב על דבריו.

הנה כבודו מתעקש כי נידונות בש"ס ובפוסקים שתי 'טעויות' המבטלות את הקניין: האחת היא טעות בחפץ הנקנה והיא הנקראת 'מקח טעות', והיינו שהתברר שה'מקח' הוא לא זה שדובר עליו, מחמת שיש בו מום או מידה משקל מניין או סוג אחר, והיא מוגבלת לדיני 'מקח טעות'; והטעות האחרת היא כשעושה הקניין טעה בדעתו, והיינו שעשה את הקניין על סמך הנחה או הבנה או מחשבה מסוימת והתברר שהמציאות שונה ממה שחשב או הבין או הניח, הטעות היא בדעת האדם ולא בחפץ הנקנה, לכן היא אינה מוגבלת לדיני מקח טעות, וכל שידוע או אפילו ייתכן שהוא טעה בטלה גמירות דעתו וזכותו לבטל את הקניין גם מבלי לברר וכל שכן כשהתברר. והרבה להשיב אפו בהוכחות ממהרי"ק (סימן קיא) ושאר אחרונים בדיני פשרות ומדיני 'מחילה בטעות' ו'הקדש בטעות' ועוד.

אלא שמה אעשה ואין שתי 'פרשיות' שמהן לומדים דיני 'ביטול קניין', וממילא אין כאן 'עירוב פרשיות', ואין 'שתי טעויות' המבטלות קניינים, אלא 'חלום פרעה אחד הוא': 

כל חלות קניין יסודה בגמירות דעתם של המוכר והקונה, ולצורך חלות הקניין צריך שלא תהיה 'טעות' בגמירות דעתם. בכל מקום שנקבע שהקניין בטל הוא מחמת שהייתה טעות בגמירות דעתו. המקור לביטול הקניין שנעשה בטעות הוא סברת חז"ל הפשוטה שאם אדם חשב בשעת עשיית הקניין שהוא נעשה על מצב או על חפץ א' והתברר שהקניין נעשה על חפץ או על מצב ב' הרי שגמירות דעתו לא הייתה על מצב או על חפץ ב', ולכן לא חל הקניין עליו. גם בכל סימני 'מקח טעות' הטעות היא בדעת עושי הקניין, לא בגלל המציאות שזהו חפץ אחר, והראיה לכך היא שרק ההקפדה על המום או על הסוג היא הקובעת את קיום או ביטול המקח, שאם הקונה אומר שאינו מקפיד על המום או על הסוג ומוכן לקנות גם 'שחמתית' במקום 'לבנה' או חמור בלי עין – הקניין חל, אף שברור שדובר על חפץ שלם ועל סוג א', ולא דובר על קניית חפץ עם מום גמור או מסוג שונה. 

שואל כבודו, ובצדק, מדוע 'מקח טעות' מופיע בסימנים מיוחדים בשולחן ערוך וביטולי מקח אחרים אינם שם? התשובה היא פשוטה: 

סימנים אלו מוקדשים למקח הנעשה בין שני אנשים, ולגביו יש חיוב לנהוג ביושר ואיסור אונאה ורמאות במקח. החיוב לנהוג ביושר במקח מחייב את שני הצדדים לנהוג בשקיפות והוגנות ולקבוע מחיר הוגן וסחורה ראויה, וכיוון שבדרך כלל לא מדקדקים לפרט בשעת המכר את כל הפרטים, הדבר חייב את חז"ל גם לדון בהסדרת דרכי המסחר. לכן הרחיבו לדון גם בכללי ופרטי מקח הנעשה 'בסתם', גם בדרך מכירתה של סחורה פגומה, גם בהבהרה מה כלול במכירה כל חפץ ומה לא כלול, וגם בשאלה איזה שינוי מבטל מקח ואישה מחייב תיקון והשלמה כשמתברר שיש שינוי. כל אלו נכללו בהלכות 'אונאה ומקח טעות' בשולחן ערוך והם המיוחדים למכירה ומסחר בין שני צדדים. 

מה הדוגמאות שהקשה והוכיח כבודו מהם? כאן הוא 'עירוב הפרשיות' שנפל בו, כשתחת לעסוק ב'קירוב רחוקים' פעל ל'ריחוק הקרובים' בהוכחותיו משינוי לשונות הש"ס והפוסקים ב'מחילה בטעות' ו'הקדש בטעות' שלא הובאו בחושן משפט סימן רל"ב ושלא היה בהם סיכום מראש וכשהוסיף והקשה מדוע בהן יש מחלוקת אם הם בטלים בטעות, בניגוד ל'מקח טעות' שאין בו 'מחלוקת', והוכיח מזה שיש מושג נוסף של 'טעות' שאינה ב'מקח' אלא ב'דעתו של אדם'. (ולסברתו נצטרך לומר שטעות בדעתו של אדם 'חלשה' יותר מ'מקח טעות'!!) 

לשיטתו הוסיף לדמות ולהוכיח גם 'מטעותו' של רב ענן (בבא בתרא מא ע"א) שלא טעה במקח, וכך היא גם טעותו של עושה הפשרה במהרי"ק. 

מכל אלה ביקש להוכיח שכל טעות שטעה בה האדם תבטל את המקח. אבל מה נעשה שגם הוכחה אפשר שתהיה 'הוכחה בטעות'? כפי שאמרנו ה'טעות' היא תמיד בדעתו של עושה הקניין. ההבדלים אכן קיימים, אבל ההוכחות מוכיחות בדיוק את ההפך מדברי כבודו, ומחזקים את פסק הדין כנגד טענת 'הטעות' בערעורו. 

ההבדל הפשוט והניכר לעין הוא לא בין 'טעות במקח' ל'טעות בדעתו של האדם', אלא בין מקח הנעשה בין שני צדדים ומוגבל למה שסיכמו ביניהם ולדרכי המסחר המקובלות, לבין 'שלוש אלה' שהאדם עושה אותם בעצמו ובליבו וללא צורך בדיבור מקדים עם מישהו אחר. מתוך כך ישנם עוד הבדלים שבכולם יש לתלות את המחלוקת אם חלות המחילה וההקדש קיימת גם בטעות: 

'מחילה', כאמור, היא על זכויות שאינן בידו ואינה צריכה 'קניין', היא נעשית בליבו של האדם, ואין צורך לא בתיאום עם הזולת ואפילו לא בדיבור מקדים (גם לסוברים שצריכה קניין אין זה אלא במקרים מסוימים, ואין כאן מקום להאריך). 

'הקדש' – גם הוא אינו צריך קניין, די לו 'באמירתו לגבוה' ולעיתים ב'נדיב לב', ובלבד שלא יהיה 'נדרי אונסין' או 'נדרי טעות'. אך הגמרא למדה מפסוקים – מ'תמורה' שנאמר בה "והיה הוא ותמורתו יהיה קֹדֶשׁ", אף שבוודאי טעה ולא התכוון ששניהם יהיו קדושים, או מפסוק אחר, עיין שם – המלמדים שיש מקום לומר שחל גם בטעות ללא רצונו של האדם ונחלקו תנאים בזה. 

ולהלן נעמוד גם על מעשה דרב ענן ועל עושה הפשרה (שבתשובת מהרי"ק) שגם הם נכללים בסוג זה. 

הגמרא היא שמבארת שיש חילוק בין טעות שטעה האדם בקניין שנעשה בין שני צדדים, ששם לא כל טעות מבטלת את הקניין, לבין טעות של אדם במה שעושה האדם בעצמו, והיא גם מבארת את טעם הדבר. 

במשנה בקידושין (סב ע"א) נאמר: 

המקדש את האשה ואמר "כסבור הייתי": "שהיא כהנת, והרי היא לויה"; "לויה, והרי היא כהנת"; "עניה, והרי היא עשירה"; "עשירה, והרי היא עניה" – הרי זו מקודשת מפני שלא הטעתו. 

שואלת על כך הגמרא (שם דף נ ע"א): מדוע כדי לבטל את המקח צריך שהיא תטעה אותו, הלא לכאורה כדי לבטל את הקניין די שהוא עצמו טעה? וכלשון הגמרא: "ואמאי, הא קאמר 'כסבור הייתי'?" ומתרצת הגמרא: "אלא משום דאמרינן 'דברים שבלב אינן דברים'." (ודחיית הגמרא שהיא מקודשת רק 'לחומרא', היא רק כדי לא להוכיח ש'דברים שבלב אינם דברים'.)

ולכאורה: מה תשובה היא זו, נכון שהצד השני לא ידע והוא לא פירש בפיו, אבל למעשה הרי הוא טעה? אלא הביאור הוא שאם דברי ליבו 'אינם דברים', הרי שכל שהגדירו את הקניין באופן א' והמציאות מתאימה למה שסיכמו – אין זו 'טעות', מפני שכשיכול היה להגדיר באופן ב' ולא הגדיר כך, הרי הוא נחשב 'מקדש בסתם', וכשלא פירש אינו יכול לומר ש'טעה במחשבתו' אף שבאמת חשב שהיא כהנת. 

אגב, לשיטת כבודו, האם שם זו טעות של 'מקח טעות' ב'חפץ הנקנה' (היינו ש'האשה' היא חפץ הנקנה), או שהיא טעות בדעתו של עושה הקניין של חלות הקידושין? (עיין שם במפרשים). אבל האמת יורה דרכו שלעניין הטעות אין זה משנה: הטעות אחת היא, שדעת עושה הקניין הייתה לקדש אישה שבמצב א' והתברר שמדובר במצב ב', אלא שכאשר מדובר בקניין הנעשה בין שני צדדים – אף אם חשב אחד מהם כך, הקניין נעשה לפי מה שדיברו ולא לפי מה שחשבו. 

אין כאן המקום להאריך בעניין 'דברים שבלב' – אם הוא חיסרון בנאמנות או דין בחלות. עיין בשיטה לא נודע למי (קידושין מט ע"ב סוף ד"ה אמר רבא – נ' ע"א) שכתב: 

ובעלי התוספות פירשו "דברים שבלב אינם דברים", דאף על גב דגלי דעתיה מעיקרא לא מהימנינן ליה דאדעתא למיסק לארץ ישראל זבין [...] אף על גב דמקמי זביניה גלי דעתיה דאדעתא לארץ ישראל זבנינהו לנכסיה, כיון דבעידן זביני לא אמר בהדיא למיסק – דברים שבלב אינם דברים, כיון דלא ידעינן בוודאי כוונת הלב. 

כלומר מחמת עצם זה שלא אמר בפיו אין לנו אפשרות לדעת כוונת לבו ולבטל המקח. ואף שלפי זה לכאורה באיסור היה מקום לחשוש לכוונת ליבו – יש מפרשים שאף לשיטות אלו כל עוד גם הוא נמנע מלהוציא את הדברים בפיו – גם הוא לא גמר בליבו לתלות את קיום המכר בזה.

אבל בתוספות ר"י הזקן (שם ד"ה שבלב) ובתוספות רי"ד (שם ד"ה אמר) ביארו שאף שלפני המכר הודיע לכל שכניו שבדעתו לעלות לארץ ישראל – אף על פי כן: הואיל ובשעת המכר השאיר מחשבתו בליבו אין בכך כלום. 

והריטב"א (נדרים יח ע"ב ד"ה מתניתין) כתב במפרש נדרו באופן שאינו נכנס כלל בלשונו שאף על פי שאנו מאמינים לו שכך הייתה כוונתו ואף שנדר טעות אינו נדר – לא מתחשבים במחשבה שבליבו אלא במה שהוציא בפיו, לפי שדברים שבלב אינם דברים. 

ועיין גם: בחלקת מחוקק (סימן מב ס"ק ד) שכתב דדברים שבלב אינם דברים לא מפני שאין אנו מאמינים לו שכך היה בליבו אלא אף שיודעים שהוא כדבריו – הולכים אחר מה שאמר בפיו ולא אחר מה שהיה בליבו, ולכן גם כיש לו 'מגו' שכך חשב – אינם דברים; בשו"ת רבי עקיבא איגר (מהדורא תניינא סימן מ) שהסכים עם החלקת מחוקק ובשער משפט (סימן פז ס"ק כה) שהוכיח כדבריו, דלא מהני 'מגו', ושלא כדברי חכם צבי (סימן קטו), מהגמרא (קידושין נ ע"א).

אציין עוד לדברי האור זרוע שבמכר הנעשה בין שני צדדים לא מהני מחשבתו אף באומדנא – יותר מבמתנה שנעשית באופן חד־צדדי. ודבריו מובאים בשלטי גיבורים (כתובות נו ע"א בדפי הרי"ף) שכתב: "ולא אמרו 'דברים שבלב אינם דברים' אלא במכר, הואיל ומכר לו לזה במעותיו אין לנו לילך אחר דברים שבלב." 

ומכל מקום כך נפסק בשולחן ערוך (חושן משפט סימן רז סעיף ד): 

אבל המוכר סתם – אף על פי שהיה בלבו שמפני כך וכך הוא מוכר, ואף על פי שנראים הדברים שלא מכר אלא לעשות כך וכך, ולא נעשה – אינו חוזר, שהרי לא פירש, ודברים שבלב אינם דברים. ואף על פי שקודם מכירה אמר שהוא מוכר על דעת לעשות כך וכך, כיון דבשעת המכירה לא אמר – אינו חוזר. 

כפי שכבר כתבנו בהבהרה הקודמת, המקור שהיה המערער יכול לנסות ולסמוך עליו היה דווקא ממה שמובא שם לגבי אופנים של 'אומדנא דמוכח' היכולה לבטל קניין אף בדבר שלא סוכם בדיבור מראש, אבל כבר השבנו גם על זה.

מכאן נעבור ל'מעשה דרב ענן' (בבא בתרא מא ע"א) שממנו רוצה כבודו להוכיח שכל טעות סבירה מבטלת 'קניין': האם מדובר שם ב'קניין' או ב'מקח'? האם מדובר במה שהוגדר בין שני אנשים? צר לי שכבודו שראה את ההבדל לא חש בחילוק הפשוט שהובהר לעיל. עיין שם בגמרא ובראשונים שבטענתו הראשונה "והא אחזיקי לי" – לרשב"ם ולתוספות הייתה כוונתו שיש חזקה בטענה לקניין או מפני 'חזקה' או מאומדנא, ודחו שאין אומדנא לקניין, ורמב"ן, רשב"א, ריטב"א ור"ן ביארו את הדין מצד מחילה על זכות לבניית הכותל בחלקו, מכל מקום ברור ששם לא היה בפנינו מעשה קניין ולא סיכום מראש בין הצדדים, והמקרה שם גרוע יותר כי הוא לא אמר מעולם שמוחל, אלא שאנו משערים מה היה בדעתו, ולכן דחו שניתן גם לשער את ההפך. 

מטעם זה לא אכנס לסוגיית 'מחילה בטעות', שכל דבריו בזה אך למותר – להאריך אימתי מקבלים את טענתו שטעה ומתי לא מקבלים שטעה, משום שכאמור דווקא במחילה משום שהמוחל מחל מעצמו, ובחלק מהמקרים יש רק אומדנא בלבד שמחל, שבאלה וודאי לא היה יכול או צריך לפרש את דבריו – לכן מקבלים את טעותו גם אם יכול היה לברר, מה שאין כן במכירה בין שני צדדים יש יותר חיוב גם לברר וגם ללכת אחר מה שנאמר בפירוש ולא ללכת אחר מחשבתו. 

אחר הראנו ה' את כל זאת גם דברי המהרי"ק (סימן קיא) ברורים, שהרי שם לא מדובר במעשה קניין בקרקע של מי ש'מוכר' את קרקעות ירושתו, ולכן אין נידונו שייך ל'מקח טעות' ולא לטעות בדבר שבמידה ולא להשלמת המכירה. שם מדובר על יורש שמבקשים ממנו לוותר ולמחול על חלקו וזכותו בירושה לכל אחיו, ולכן דן עליו המהרי"ק מהסוגיות של 'מחילה בטעות'. אבל שם המקרה היה מורכב יותר, כפי שכבר ביארנו, כי מצד אחד מדובר במי שמוחל על חלקו תמורת תשלום בגלל החשש מהבלתי־נודע ומוכן לקנות מספק, אבל מאידך גיסא המוחל מעצמו מחילתו תלויה רק בדעתו והבנתו או טעותו שלו ולא בדעת הצד השני. וגרוע יותר: שם היה צד שני שהציג לו 'מצג שווא' שרק בגללו הסכים למחול, וכדברי כבודו: 

וראש וראשון דברי המהרי"ק עצמו: 

כאשר היה סבור שלא היו הנכסים מרובים כאשר היו, וכך אמרו לו אחיו שלא היו הנכסים מרובים [...] וגם כי מוכיח מתוך הטענות שגם אחיו לא היו יודעים. 

ולכן סבר המהרי"ק שאילו ידע שהירושה היא הרבה יותר גדולה לא היה מוחל, ולכן זו 'מחילה בטעות'. 

גם לעניין עשיית הפשרה שעשה בעצמו הבאתי שדעת הפרי חדש בשו"ת מים חיים שמדברי מהרי"ק ובעל הלכות גדולות מבורר שגם במחילה שעושה בעצמו ללא צד שני: רק במקרה שלא היה בידו לברר מתחילה בשעת עשיית הקניין ורק אחר כך התברר שהיו יותר נכסים יכול לבטל את הקניין, אבל במקום שיכול היה לברר: כיוון שמדבור בקניין על פשרה בגלל הבלתי־נודע "איהו אחית נפשיה לספיקא ובכל גווני דעתו למחול". ומכאן קל־וחומר למקח בין שני צדדים.

כך גם בשאר עושי הפשרה שהביא מדברי התורת חיים לגבי מי שמחל על זכותו כי חשב שאין לו ראיה, או מדברי המשכנות יעקב בבית הדין שחייבו אדם שבועה ובגלל זה התפשר, והתברר שטעו, ובדברי מהריב"ל וכסא שלמה שדנו אם צריך 'רגליים לדבר' או לא צריך – בכולם היינו כשעשה המעשה בעצמו. 

וכאמור אין לכל זה שום נגיעה למי שעשה מקח עם חברו בחוזה מפורש על סכום ידוע, וכתבו בחוזה שהסכום הוא לפי שומה שכתוב בה במפורש שהיא 'שומה למשכנתה' ונכתבה בפירוט מלא, והמידע על 'שומה למשכנתה' נגיש וידוע (אלא שהמערער לא טרח לקוראו אפילו מקופיא, וסביר שעורך דינו עשה מלאכתו כדין וקראו והסכים לזה), ואין אומדנא דמוכח בזה מכמה סיבות שפירטנו בפסק הדין ובהבהרה הקודמת. 

לכן דינו כמקח מפורש בין שני צדדים, ופסק הדין דן אותו כדין כל טעות במקח, בכל הצדדים לבטלו. ולכל דברי המערער שחזר על דבריו פעם נוספת אין נגיעה לזה. 

ההחלטה מותרת לפרסום לאחר השמטת פרטי הזיהוי של הצדדים.

ניתן ביום כ"ה בשבט התשפ"ד (4.2.2024).

הרב דוד ברוך לאו – נשיא

עותק זה עשוי להכיל שינויי ותיקוני עריכה