הסתרת נוף לשכן
הרב ברוך פז
ראש מכון פסקים
פורסם בתחומין מג עמ' 460
תביעת שכן על הסתרת נוף
ראשי פרקים:
א. תביעה נגד בנייה המאפילה
ב. סקירת פסקי דין על הסתרת נוף
1. הסתרת נוף לבדה
2. הסתרת נוף שגורמת לירידת ערך
ג. הסתרת נוף כאשר אין עליו חזקה
ד. מניעת אדם משכנו להביט דרך חצרו בימינו
ה. הסתרת נוף שגורמת לירידת ערך
ו. הסתרת נוף ללא 'היתר בניה'
1. דרישה למניעת בנייה
2. דרישה לפיצוי כספי או להריסת הבניה
ז. מסקנה
קישור לנספח - גדרי חזקה ומחאה בשיטת הרשב"א
שאלה שמגיעה אל בתי הדין לממונות לעיתים מזומנות, היא האם אדם יכול למנוע משכנו לבנות ולהגביה את ביתו בטענה שבנייה זו מזיקה לו בכך שהיא מסתירה לו את הנוף. ישנם אנשים שקנו דווקא בית מסוים ולא בית אחר בעל נתונים זהים, משום שנשקף ממנו נוף מרחיב עיניים, ולאחר כמה זמן נחסם שדה הראייה על ידי בנייה במגרשים הסמוכים. בנוסף, לעיתים מתווספת לכך טענה שהסתרת הנוף אינה רק נזק של יופי ואיכות חיים, אלא גורמת לנזק כספי, משום שבגללה יורד ערך הדירה המוסתרת.
במקרה של אזור המיועד לבנייני קומות, ודאי שאין בכוח דיירי הבניינים הראשונים לטעון שהבניינים הנוספים מסתירים להם את הנוף, שכן לכך יועד האזור. השאלה מתעוררת במקרה של אזור שאינו מיועד לבנייני קומות, אך גם לא הוגדרה לגביו הגבלת גובה הבתים.
א. תביעה נגד בנייה המאפילה
בגמרא (בבא בתרא ז,א) מסופר על שני אחים שחלקו ביניהם ירושה, הראשון קיבל טרקלין יפה ('אספלידא'), והשני קיבל גינה ('תרביצא'). בעל הגינה בנה חומה סמוך לטרקלין, ובעל הטרקלין מחה בטענה שבניית החומה מאפילה עליו. בעל הגינה השיב, שבעל הטרקלין אינו יכול להכתיב לו כיצד לבנות בשטחו הפרטי. כאשר הובא הדיון אל רב חמא, ענה שצדק בעל הגינה.
רש"י (ד"ה בנפשאי) ור"י (תוספות ד"ה א"ל) פירשו את אותה האפלה כפשוטה, שהטרקלין נעשה חשוך יותר כתוצאה מהחומה. רבנו תם (תוספות שם) הקשה על פירוש זה, ופירש:
ומפרש ר"ת שמאספלידא היה יכול לראות לשדותיו דרך התרביצא, ודקאמר מאפלת עילווי - היינו שהיה מעכבו שלא היה יכול לראות שדותיו, וקרי לה נמי אידרונא [=חדר חשוך], שלא היה יכול להביט למרחוק.
לפי רבנו תם, מדובר בחסימת שדה ראייה, ולא בהחשכה. בעל הטרקלין היה צופה על שדותיו מתוך טרקלינו ושומר עליהם מרחוק, ובנייתו של בעל הגינה מסתירה לו.
לפי רב חמא וכן מסקנת הסוגיא, לא מתקבלת טענת בעל הטרקלין: "דדאירנא ביה כי היכי דדרו אבהתן" (נטלתי את חלקי על דעת שאדור בו כמו שדרו בו אבותי, מואר ולא חשוך), ולכן בעל הגינה רשאי לבנות כותל ולהסתיר את חלון היורש השני. מכאן דייק המבי"ט (א,שכג) ששכנים רגילים, שאינם אחים שחלקו, יכולים להתנגד להאפלה.[1]
ב. סקירת פסקי דין על הסתרת נוף
באתר מופיעים כמה פסקי דין שעוסקים בשאלתנו: פסק של הרב צבי יהודה בן יעקב בבית דין רמת גן,[2] פסק של הרב משה פרקוביץ' בבית דין מודיעין,[3] ופסק של הרב אוריאל לביא בבית דין אזורי צפת.[4]
1. הסתרת נוף לבדה
כל פסקי הדין המכובדים הנ"ל דנו בדברי המבי"ט הנ"ל, שיש שלמדו ממנו שאפשר למחות ולמנוע הסתרת נוף. לעומתו, בשו"ת מהרלב"ח (סי' מד; מובא בפת"ש חו"מ קנד,ח) כתב שאין אפשרות למנוע בנייה של אדם כשהיא נעשית ברשותו הפרטית, אע"פ שהבנייה מסתירה את נוף השכן. הרלב"ח דחה את הראיה מדברי ר"ת, שכן ר"ת אינו דן בהסתרת נוף גרידא, אלא בהסתרת נוף שכרוכה בהפסד כספי (ביטול האפשרות להשגיח על הנעשה בשדותיו).[5]
כמו כן, פסקי דין אלו הביאו את דעת התומת-ישרים (סי' קנט) שסובר כמהרלב"ח, ואת המהרש"ם (ג,שעו) שכתב שלכתחילה אפשר למחות כמבי"ט, אבל אם כבר בנה, אי אפשר לסלק את הבנייה כי השכן יכול לטעון קים לי כמהרלב"ח.[6]
הרב בן יעקב כתב במסקנתו, שעל בית הדין לשקול את הנזק של הסתרת הנוף מול התועלת של השכן מהבנייה. הרב לביא כתב במסקנתו שאי אפשר למנוע בנייה שיש בה הסתרת נוף.
2. הסתרת נוף שגורמת לירידת ערך
הרב פרקוביץ' כתב שאם מדובר בהסתרת נוף שגורמת ירידת ערך לדירה המוסתרת, אפשר למנוע את הבנייה, ואף בדיעבד - חובה על הבונה לסלק את הבניין או לפצות את הניזק. דבריו מבוססים על הבנת החתם-סופר (או"ח סי' כו) בדברי שו"ת הרא"ש (ג,ה), שפסק שאפשר למנוע מאדם שרוצה לבנות מחיצה בין המקום שלו על הספסל בבית הכנסת למקומו של חברו, וכתוצאה מכך הוא יהיה ראשון ב'מזרח' וחברו יהפוך לשני, ומסביר החתם-סופר שמדובר באופן שערך הכסא של השני ירד. מדברי הרא"ש למד הרב פרקוביץ' יסוד, שאסור לשכן לעשות פעולה ברשותו כאשר היא גורמת להורדת ערך של הנכס של השכן.
ברם, הרב לביא כתב שהאחרונים[7] חלקו על הבנת החת"ס בדברי הרא"ש, וכתבו ששם מדובר דווקא באנשים שהתנו בשעת המכירה שערך המקום הראשון יהיה גבוה, וזה שאחריו פחות, אבל בלא זה, אינו יכול למונעו. הרב לביא הביא מחלוקת אחרונים בשאלה האם שותף בבניין יכול להשכיר את דירתו כאשר לפי החוק, ההשכרה תחייב את כל בעלי הדירות בבניין בתוספת מס - בשו"ת בית-יצחק (הערה 7) התיר, ובשו"ת מהרש"ם (ב,רסט) אסר, וחייב את המשכיר לשאת בכל הנזק שהוא גרם, ע"ש.[8] מסקנת הרב לביא היא שאפשר להסתיר נוף גם כאשר נגרמת מכך ירידת ערך לדירה הסמוכה.
ג. הסתרת נוף כאשר אין עליו חזקה
לענ"ד, יש להעיר על שלושת פסקי הדין הנ"ל ולטעון שבזמננו, על פי רוב, כל המקורות הנזכרים אינם רלוונטיים. בדרך כלל, אין לשכנים חזקה זה על זה לעניין ראיית נוף, וללא חזקה על ראיית הנוף, אין יכולת כלל למנוע משכן הסתרה של נוף.
מחלוקת המבי"ט ומהרלב"ח נאמרה במצב שבו יש לשכן חזקת ראייה (כגון שחברו היה יכול למנוע ממנו את ההסתכלות דרך חצרו מלכתחילה, ולדרוש את חסימת שדה הראייה, ולא עשה כן), ועל ידי זה יש לו שעבוד על חצר חברו לעניין ראיית הנוף. אם אין לשכן חזקה על נכסי חברו לעניין ראיית הנוף, לכל הדעות מותר להסתיר, לא רק הנוף של חברו אלא גם אווירו ואורו. לפי זה, אם אין בזמננו חזקה של שכן על חברו, המחלוקת של המבי"ט והמהרלב"ח אינה רלוונטית, ולכל הדעות מותר להסתיר.
לקמן נדון בנושא החזקה בזמננו, וכעת נוכיח מכמה ראיות שדברי המבי"ט מבוססים על חזקה שיש לבעל הנוף, ולא נאמרו בכל מצב:
1. בסוגיא בבבא בתרא, שהיא המקור של האוסרים להסתיר נוף, מדובר על אחים שחלקו. לפי רב חמא וכן מסקנת הסוגיה, לא מתקבלת טענת האח: נטלתי את חלקי על דעת שאדור בו כמו שדרו בו אבותי, מואר ולא חשוך; ולכן, יורש יכול לבנות כותל ולהסתיר את חלון היורש השני. מכאן דייק המבי"ט ששכנים רגילים שאינם אחים שחלקו, יכולים להתנגד להסתרת נוף.
מה ההבדל בין אחים שחלקו, שאינם יכולים למחות, לבין שכנים 'רגילים', שיכולים למחות? רש"י שם (ד"ה בדנפשאי) פירש: "בשלי אני בונה, ואין לך עלי חזקת אורה של שלוש שנים, דהשתא הוא דפלגינוהו". כלומר, החילוק הוא שלשכנים רגילים יש חזקה זה על זה, ולאחים שחלקו אין חזקה.
אם כן, שכנים שאין להם חזקה זה על זה, דין אחים יש להם ומותר לאחד להאפיל על חברו. לפי רש"י, אפילו להחשיך את בית חברו לגמרי; ולפי רבנו תם, אפשר להסתיר את הנוף של חברו ולמנוע ממנו להשגיח על שדותיו מהחלון.
2. הבית-יוסף (חו"מ סי' קנה) הביא משו"ת הרשב"א (ח"א א'קלב) שאם פותחים חלון לרשות הרבים, אין לחלון חזקה על האוויר שמחוץ לחלונו, משום שהוא פתוח למקום שמותר לו לפתוח, ו'חזקת תשמישים' היא כאשר יש אפשרות למחות במי שרוצה ליצור את החזקה. לכן, בעל דירה בצידה השני של רשות הרבים רשאי לבנות כותל מול חלון זה, אפילו אם הוא בתוך מרחק ארבע אמות מן החלון הראשון, והוא מאפיל עליו. הזכות לארבע אמות ברשות חברו היא אך ורק עקב חזקה שיש לחלון באויר חברו (עיין שם הסבר מפורט לכך).
הב"י (סי' קנד שם) מתקשה בדין זה, אבל כותב שכך משמע גם משו"ת הרא"ש (צט,ו) המובא בטור (קנד,יא). לכן הב"י חוזר בו מהשגתו על הרשב"א, ופוסק דין זה בשו"ע (חו"מ קנד,לא), וכך דייק הסמ"ע (קנד,לג; שם,לה) מהרמ"א (קנד,טז).
נמצאנו למדים שאם בזמננו אי אפשר למחות בחברו על פתיחת חלון להסתכלות דרך חצרו, ממילא אין לחברו חזקה ושעבוד לראייה דרך חצרו, ואם כן, מותר לאדם לבנות ברשותו הפרטית בניין שמסתיר את ראייתו של חברו.
3. בשו"ת הרשב"א (שם) הוסיף שמותר להאפיל לא רק כאשר השכן פתח חלון לרשות הרבים, אלא גם אם השכן פתח חלון לרשות השני אבל לא החזיק כדין (כגון לא החזיק שלוש שנים עם טענה, לפי הסוברים כך, והרשב"א ביניהם). אם כן, ללא חזקה אין לבעל החלון שום זכות מול השכן בדבר שנעשה ברשותו הפרטית.
4. בשו"ת הרא"ש (יח,טו; מובא בטור יו"ד קנד,כט) כתב שיהודי שהיה לו חלון על גגו של גוי, והגוי מכר את ביתו ליהודי שני - מותר לקונה לבנות ולסתום את חלון היהודי הראשון. הסיבה לכך היא שאין לראשון חזקה בחלון זה, משום שאצל גויים אין חזקת חלונות. דין זה נפסק ברמ"א (חו"מ קנד,יח). אם כן, ללא חזקה מותר לשכן לבנות באופן שיסתום את חלון חברו. כן כתב גם בשו"ת הרשב"א (ג,קנג; שם,קס).[9]
כמו כן, בשו"ת הרא"ש (צט,ג; מובא בטור חו"מ קנד,כז) דן בחלון שמשקיף על קיר שקרוב אליו פחות מארבע אמות, וכתב שאין לחלון זה חזקה, וממילא, השכן שכנגדו יכול לסתום את החלון.
ד. מניעת אדם משכנו להביט דרך חצרו בימינו
אחר הדברים האלה, עלינו לדון האם יש בזמננו לשכנים חזקה זה על זה לראות נוף וכו'.
כיום, מי שקונה מגרש לבניית בית או בניין מגורים רב קומות וכו', יכול לבנות עליו כפי רצונו, והוא זכאי לפתוח חלונות למגרש חברו כאוות נפשו, כל עוד הדבר תואם את היתר הבנייה במקום. כך לפי החוק ונראה שנכון הדבר גם לפי ההלכה. הטעם לכך הוא כעין מה שכתב הרשב"א (שו"ת ח"א א'פה; הוזכר לעיל):
מי שקדם ופתח חלון על רשות הרבים - אין חבירו שעל הדרך רשאי למנעו, מפני שאינו פותח על רשותו, שהדרך של המלך הוא, וכך רצה שכל הבא לפתוח על הדרך יפתח.
אף על פי שבנידון שלנו מדובר בפתיחת חלונות על מגרש חברו, ולא על רשות הרבים, נראה שגם בזה, רצון השלטון בשיווק מגרשים הוא שכל אחד יוכל לבנות על המגרש שלו כרצונו, כל עוד אינו חורג מהיתר הבנייה של המגרש.
במקום נוסף בדברי הרשב"א (ב"ב כב,א), הובאו דברי רבינו יונה בעניין זה, ונראה שהרשב"א עצמו הסכים עמו:
דמתני' בלוקח מן המלך, דבסתמא נשתעבד לו ארבע אמות קרקע חוץ מכותל לדוושא. הלכך חבירו הלוקח גם הוא מן המלך, כשבא לסמוך לו, צריך הוא להרחיק ארבע אמות, שכבר נשתעבדו לו.
הנידון שם אינו דומה לנידון שלנו, ומכל מקום, נראה שהיסוד הוא אותו יסוד: משווק הקרקעות לציבור יכול לקבוע את כללי השימוש וכללי השעבודים בקרקע.
לפי זה, נראה שכיום אין חזקה לשכן על רשות חברו לעניין ראיית נוף, מכמה סיבות:
א. לפי הרא"ש והרשב"א, אי אפשר להחזיק בדבר שאין חברו יכול למחות בו מלעשותו. על פי יסוד זה, כתב הרא"ש (שו"ת ח"ב סי' ג; מובא בטור קנד,יח והלאה) שאין חזקה לחלון שנפתח על מקום שאינו מזיקו כעת, כגון שנפתח על גג רעפים של חברו, משום שאי אפשר היה למחות על פתיחתו, מטעם כופין על מידת סדום. הרשב"א כתב (בשו"ת ח"א א'קמד) שאפשר למחות בפתיחת חלון על גג חברו, בטענה שאינו רוצה לעמוד עמו בדינא ודיינא, וממילא יש חזקה. אבל במקום שאי אפשר למחות כלל, כגון בפותח לרשות הרבים, הרשב"א (ח"א א'פה; א'קלב) מודה לרא"ש שאין חזקה.[10]
על סמך זה, כתב הרמ"א (חו"מ קנד,טז):
אבל בפותח לרשות הרבים וכדומה, שאין בידו למחות כלל, לכולי עלמא לא הוי חזקה.
לפי זה, בימינו, ששכן אחד אינו יכול למנוע משכנו לבנות במגרשו מה שלבו חפץ, כל עוד הוא בונה לפי החוק, ואינו יכול למחות נגד חברו אם פותח חלון לנוף דרך חצרו - אין חזקה לחלון זה לראות דרכו את הנוף, וממילא אין לאחד על השני טענת הסתרת נוף.
ב. הריב"ש (תשובה תעא, מובאת בב"י קנד,יז) כתב שאפשר ליצור חזקה אע"פ שאין השכן שכנגדו יכול למחות במעשיו, בגלל שהיה לו למחות כל שלוש שנים כדי למנוע יצירת חזקה, ואם לא מחה בו, החזיק.[11] למרות זאת, נראה שגם לפי הריב"ש, לפי הנהוג בימינו אין לשכן חזקה על חברו.
כאשר אדם פותח חלון לרשות הרבים, הריב"ש מודה לרא"ש ולרשב"א שאין חזקה כלל, כי לא פתח על רשות חברו. וכך משמע מהרמ"א הנ"ל, שכתב שאם פותח על רשות הרבים, "לכולי עלמא" (כולל הריב"ש שמובא בשו"ע לפני כן) אין חזקה. אם כן, הוא הדין והוא הטעם כאשר החלון פתוח למגרש של עצמו ודרכו הוא רואה את הנוף, ואינו פתוח ישירות על חצר חברו - אין חזקה כלל על האוויר של חברו, גם לפי הריב"ש.
נמצא לפי זה, שבימינו אין לשכן חזקה על רשות חברו כלל: א. לשיטת הרא"ש והרשב"א, אין חזקה אם אינו יכול למחות. בימינו אי אפשר למחות על שכן שבונה במגרשו הפרטי, וממילא לא נוצרת חזקה לשכן להסתכל דרך רשותו על הנוף. ב. לפי הריב"ש, בימינו אין חזקה, מפני שבדרך כלל חלון של בית פתוח למגרש של בעל הבית, ולכן דינו כפתוח על רשות הרבים, שבו גם הריב"ש מודה שאין חזקה.
לכן, גם לסוברים כר"ת, שבאופן עקרוני קיימת אפשרות למנוע מחברו להסתיר את הנוף - אפשרות זו קיימת בתנאי שהיתה לשכן חזקה להסתכל דרך רשותו על הנוף. אבל בנדון שאין כלל חזקה לחלון, גם רבינו תם יודה שאפשר להסתיר את הנוף, כמו שהוכחנו למעלה.
פסקי הדין המוזכרים בתחילת המאמר לא התייחסו לגדרי חזקה, וממילא גם לא להשפעה של היתרי הבניה לפי החוק על דיני הסתרת נוף. לפי דעתי זו שגגה, וכמו שהוכחנו לעיל.[12]
ה. הסתרת נוף שגורמת לירידת ערך
נמצאנו למדים, שהאפשרות למנוע הסתרת הנוף תלויה בכך שיש למשקיף על הנוף חזקה. יש לברר האם כלל זה נכון גם כאשר הסתרת הנוף גורמת ירידת ערך לדירת השכן, או שמא כאשר קיימת ירידת ערך, אפשר למנוע את הבנייה גם ללא חזקה על רשות חברו.
לענ"ד, גם כאשר נגרמת ירידת ערך לדירה שנופה מוסתר, אם אין לחברו חזקה ברשותו מותר לבנות ולהסתיר את הנוף. ראייתנו היא מדברי הגמרא שהובאו בתחילת המאמר: לפי פירוש רש"י, רשאי בעל הגינה להסתיר לגמרי את חלונו של בעל הטרקלין ולמנוע ממנו כל אור, וברור שבמקרה כזה ערך הטרקלין יורד משמעותית. וגם לפי דברי הרא"ש שם, שאי אפשר למנוע ממנו כל אורו בגלל שמבטל כל שימוש הבית, מדובר דווקא באחים שחלקו, שברור שלא היתה דעתם לבטל כל שימוש של חברו בחלקו, וכמו שכתב הטור (חו"מ קנד,לז):
"דמסתמא כי עלו אהדדי ושמו הבתים... היה בדעתם על עלוי האורה, כי בית אפל אינו שוה כלום".
אבל בשכנים, שאין לאחד חזקה על חברו, מותר להסתיר כל אורו אע"פ שמוריד ערך הדירה הרבה. וכן כתבו הסמ"ע (קעג,ז) והש"ך (חו"מ קנד,כז).
וכך רואים מכל המקורות שהבאנו לעיל (פרק ג), שכאשר אין חזקה, מותר להאפיל אע"פ שנגרמת ירידת ערך לבית.
ונראה שאין לדמות את המקרה שלנו למקרה של שו"ת הרא"ש בנוגע לספסלי בית כנסת (הובא לעיל), ולחת"ס שלמד ממנו שאסור לעשות פעולה ברשות שלו אם היא גורמת ירידת ערך לנכס של השכן, מפני שבמקרה שלנו, ערך הדירה של בעל החלון עלה בגלל שהוא משתמש באוויר של חברו להסתכל דרכו על הנוף, ובזה יכול השכן לומר לבעל החלון שאינו יכול לשעבד את רשותו ולהשתמש באווירו בלי חזקה, כלומר, בלי קבלת רשות ממנו, ולמנוע ממנו את השימוש ברשות שלו. במקרה של הרא"ש, יש לכסא בבית הכנסת ערך עצמי גבוה, ואינו בא מכח השימוש באויר חברו, ואת הערך הזה חברו בא להוריד. ודוקא באופן זה נחלקו הפוסקים בדבריו, האם מותר להוריד את הערך של נכסי חברו כשמשתמש ברשות עצמו. אבל בנדון דידן, ברור (וכך מוכח מכל המקורות הנ"ל) שהשכן יכול לעשות ברשותו כרצונו, ויכול גם למנוע מחברו להשתמש באוויר שלו לראות את הנוף, אע"פ שבכך יגרום לירידת ערך הדירה של חברו. ורק אם יש לחברו חזקה ברשותו (כגון שהרשה לו להשתמש בשלו), אסור לשכן לפגוע בזכותו.
חילוק זה, בין שימוש באויר חברו לשימוש בשלו, כתוב בכמה מקומות ברשב"א. בחידושיו לבבא בתרא (יז,ב ד"ה דכל), חילק הרשב"א בין עשיית אוצר בביתו, שמותר והשכן צריך להרחיק, לבין פתיחת חלון על חצר חברו, שהשכן יכול לסתום את החלון ואינו צריך להרחיק:
והיינו טעמא, שזה בשלו הוא עושה, ושני צריך לישמר שלא יזיקנו; מה שאין כן בחלון, דבחלון בעל החצר שבא לבנות כנגדו אינו מזיק! אלא שלו הוא נוטל, וממילא הוא דנסתם אורו בפניו של בעל החלון.
וכן בחילוק בין חפירת בור על הגדר, שחייב השכן להרחיק, לבין פתיחת חלון, שאדרבא, מחייבים את בעל החלון לסתום חלונו, כתב הרשב"א (שם):
וי"ל דאינו דומה לזו, דגבי חלון - משל חבירו הוא נוטל, דהיינו אויר חצירו שמועיל לו, ולפיכך יכול לומר לו אינך פותח ונוטל אויר חצירי ומשעבד קרקע לכך, אבל גבי בור אינו כן, שזה חופר הוא בתוך שלו ומים משלו הן נובעין.
ועיין עוד בדברי הרשב"א (כב,א) לגבי דוושא:
ונראה לי דודאי אם בא לסמוך (כותל) סומך, ואינו דומה לפותח חלון, דהתם משמש הוא באויר של חבירו, ולולי אוירו של חבירו, חלון זה לא מהנה ולא מידי... והילכך, אינו בדין שישתמש זה באוירו של זה, ויהא צריך ליזהר ולמחות בסוף כל שלש ושלש, ואי לא מחי מפסיד.
סברא זו כתובה במפורש גם בשו"ת הרשב"א (הנ"ל; מובא בב"י חו"מ סי' קנה):
ותשובת הענין הזה, מפני שחלון זה לוקח מאויר חצר חבירו ומשתמש בו, ואינו רשאי להשתמש בשל זה שלא מדעתו; מה שאין כן באוצר, שאינו משתמש בשל בעל הבית כלל.
כלומר, אם השכן משתמש בשל חברו, חברו יכול למנוע זאת ממנו. למשל, אם הוא פותח חלון על רשות חברו, חברו יכול לחייבו לסגור את החלון. אמנם, אם השכן עושה בשלו, כגון עושה אוצר בשלו, אסור לשכנו לעשות פעולות בחצרו שלו שיזיקו לאוצר של חברו. הטעם לזה הוא שהשכן שיבח את שלו על ידי פעולה בתוך עצמו ולא על ידי שימוש ברשות חברו.
אם כן, נראה שהוא הדין והוא הטעם לחלק בין המקרה של שו"ת הרא"ש, לנידון של ירידת ערך הנכס המדובר בפוסקים שהבאנו לעיל (פרק ג.2). ונראה שמוכרחים אנו לחלק כמו שכתבנו, שאם לא כן תהיה סתירה בין דברי הרא"ש המובאים בפרק ד, והרא"ש של כסאות בית הכנסת, לסוברים שהרא"ש אסר להוריד ערך הרכוש של השכן.
ו. הסתרת נוף ללא 'היתר בניה'
1. דרישה למניעת בנייה
נראה כי מה שהוכחנו לעיל, שבימינו אין זכות לשכן למנוע בנייה ברשות השייכת לשכנו, נאמר רק אם השכן בונה באזור המותר לבנייה לפי התב"ע, ואפילו אם בונה ללא 'היתר בנייה' בתוקף.
ברם, אדם החורג מהתכנון שנקבע בתב"ע, רשאי שכנו לפנות לרשויות כדי למנוע ממנו לבנות, בתנאי שהבנייה גורמת לו נזק כלשהו.[13] כך אנו למדים מדברי הרשב"א לגבי דוושא (הובא לעיל פרק ה), וכן מההיתר לפתוח חלון על רשות הרבים, שהדבר שקובע שם הוא כללי הבנייה של השלטון שמשווק את הקרקע.
ואם השכן כבר בנה את בניינו וחברו לא ערער, נראה שיש לו חזקה במה שבנה, לפי השיטות השונות בגדרי 'חזקת תשמישים' (חזקה של שתיקה, חזקה של שלוש שנים וכו').
2. דרישה לפיצוי כספי או להריסת הבניה
נראה שמותר לנפגע לפנות לשלטונות שיוציאו צו הריסה על הבנייה שפוגעת בו, אם אין לבונה חזקה על מה שבנה, בגלל שכך כללי הבנייה, ואין בזה איסור פניה לערכאות.
אמנם, יש לעיין האם בית דין בעצמם יכולים לצוות על הריסת הבנייה או לחייב את הבונה לשלם פיצוי.
פיצוי כספי - בפסק של בי"ד 'ארץ חמדה - גזית' ב'נוף איילון',[14] חויב הבונה בפיצויים על בנייה בלתי חוקית שפגעה באסתטיקה של המבנה. ולענ"ד יש להרהר בזה:
מדובר כאן בעבירה על כללי השלטון שמשווק את המגרשים. ויש לעיין, האם בית דין מחייב פיצוי על חריגה מכללי השלטון, כאשר הנזק הוא בגרמא? נראה שיש לדמות מקרה זה למי שבונה בתוך ארבע אמות של כותל חברו, ובכך מונע ממנו דוושא, שלפי הרשב"א, רבנו יונה, הר"ן והנמוקי-יוסף - השעבוד שלו על שטח חברו הוא על פי צו המלך שמכר את הקרקעות. וכך הביא הרמ"א (חו"מ קנה,יד) בשם יש אומרים:
סמך באחד מאלו שהיה לו להרחיק וגרם נזק לחבירו, יש מי שפוטר, ויש מי שמחייב.
ונראה שדעות אלו שייכות גם לסעיף יד שמתייחס לדוושא. אם כן, אין בכוח בית הדין לחייב פיצוי על נזק שנגרם מחמת עבירה על כללי השלטון, שהרי אפשר לטעון 'קים לי' כשיטה הפוטרת![15] ונראה שאע"פ שהשלטון עצמו היה מחייב את הבונה לפצות, אין לבית הדין לחייב על כך, שהרי גם בדוושא, ייתכן שהערכאות היו מחייבים, ובכל זאת בית הדין אינו יכול לחייב.
צו הריסה - אמנם, יש לעיין האם בית הדין יוציא צו הריסה על הבנייה. לכאורה, אף על פי שאי אפשר לחייב פיצוי על נזק בגרמא, מכל מקום המזיק חייב לסלק את הגורם לנזק! בכותל של דוושא, נראה שבית הדין היו מוציאים צו הריסה, מכיוון שמראש אסור היה לו לבנות. במקרה זה, הוא מזיק את שכנו בגרמא על ידי הכותל שמונע ממנו דוושא. ואע"פ שאין מחייבים בתשלומים על כך, אסור להזיק בגרמא, לכן בית הדין מוציאים צו הריסה על כותל שמזיק בגרמא, כדי למנוע את המשך הנזק.
ברם, אין להשליך מדוושא על המקרה של הסתרת נוף. בדוושא, צו ההריסה הוא משום שכעת הכותל מזיק בגרמא, ולא בגלל שהשכן עבר על צו השלטון שמכר את הקרקע ואסר למנוע דוושא. לעומת זאת בהסתרת נוף, לשיטת המהרלב"ח (הובא בתחילת המאמר), אין להתייחס אליה כנזק, וממילא אין אפשרות לחייב תשלום או הרס הכותל. ואפילו אם המהרלב"ח יודה שלכתחילה אין לאפשר בנייה נגד חוקי הבנייה, עדיין דרישת פיצוי או הריסה צריכה לעבור בחינה הלכתית, האם יש כאן נזק שמחייב הרס או פיצוי.
ממילא, ניתן לומר 'קים לי' כשיטת המהרלב"ח, ואם כן, אי אפשר לחייב להרוס את הבנייה או לשלם פיצוי. ואפילו כאשר נגרמת ירידה בערך הנכס, נראה אין לחייב תשלום, על פי דברי הפוסקים שהרב אוריאל לביא הביא בפסיקתו (לעיל פרק ג אות 2).[16]
החילוק בין כוח השלטונות לכוח בית הדין - לכאורה, אם אנחנו מגדירים את החוק כקובע, גם לפי דין תורה, יכול הטוען לטעון שבית הדין ידון לפי החוק. ואולם, אין הדבר כן. כפי שראינו, מצד אחד, קביעת השלטונות קובעת, כנלמד מסוגיית דוושא. משום כך, בית דין יוציאו צו הפסקת עבודה. מצד שני, בדיעבד, לאחר הבנייה, בית דין אינו יכול לחייב פיצוי או הרס, משתי סיבות: 1. גם בדוושא אי אפשר לחייב על נזק, כי השו"ע מביא מחלוקת האם אפשר לחייב בנזקי שכנים שהם גרמא. 2. מהרלב"ח סובר שאין בהסתרת נוף נזק המחייב, ויש לומר קים לי כמותו.
ואין לתמוה על החילוק בין לכתחילה לדיעבד. כך מצאנו בכל מחלוקת הפוסקים בדיני שכנים - שלכתחילה אסור, ואם עשה, לא מחייבים אותו להרחיק. ולדעה הנ"ל בשו"ע, שפוטרת חיובי גרמא בתשלום, רוב דיני נזקי שכנים אסורים מלכתחילה ולא מחייבים עליהם פיצוי.
אם בינתיים נעשה שינוי בתב"ע, ברור שאין לחייב הריסה או פיצוי, גם לסוברים שיש לחייב על בנייה לא חוקית. ואפילו כאשר השלטון המקומי הציע שינוי תב"ע שעדיין לא אושר, אין לבית הדין לחייב על כך פיצוי.
ז. מסקנה
1. במציאות של ימינו, אין לשכן חזקה על נכסי חברו לעניין הסתכלות לנוף או לאוויר וכו', ומותר לאדם לבנות ברשותו כרצונו, אע"פ שהוא מסתיר את הנוף לשכן ואפילו אם גורם לו ירידת ערך לדירתו.
2. אי אפשר למנוע בניה בטענת הסתרת נוף, כאשר הבניה נעשית בתוך איזור המגרש שמותר לבניה על פי התב"ע, גם אם הבונה לא קיבל היתר בניה רשמי על תכניותיו.
3. אם השכן בונה באיזור שאסור לבניה לפי התב"ע, אפשר לפנות לשלטון שיעצור את הבניה וגם בית הדין יוציא צו איסור בניה על כך.
4. אם בנה והשכן שתק, יש לבונה חזקה על הבניה ע"פ גדרי 'חזקת תשמישים' (לכל מר כדאית ליה).
5. אם מחה בשכנו ואין לבונה חזקה, והבניה הסתיימה, נראה שאפשר לפנות לשלטונות כדי שיוציאו צו הריסה (ואין בזה איסור פניה לערכאות). ברם, אין בכוחו של בית הדין לחייב הריסה וגם לא פיצוי.
6. אם בינתיים נעשה שינוי בתב"ע, ברור שאין לחייב הריסה או פיצוי, גם לסוברים שיש לחייב על בניה לא חוקית. ואפילו כאשר השלטון המקומי הציע שינוי תב"ע שעדיין לא אושר, אין לבית הדין לחייב על כך פיצוי.
[1]. וראו בהמשך המאמר, פרק ג ראיה 1.
.[2] מס' סידורי 845.
.[3] מס' סידורי 2210.
[5]. לכאורה, הרמב"ם והרא"ש והטושו"ע (קנד,כז) פסקו את סוגיית הגמרא לפי פירוש רש"י ור"י, ולא לפי פירוש רבנו תם. אינני יודע לבאר מדוע הפוסקים קבלו את דברי ר"ת, וכנראה הבינו שאין ביניהם מחלוקת עקרונית.
[6]. לכך הסכים גם הרב אברהם צבי גאופטמן, דייר שהציל את שכניו מהסתרת נוף, תחומין ל עמ' 316.
[7]. שו"ת עמק-שאלה לרמ"ד טברסקי או"ח סי' ב; שו"ת עזרת-ישראל סי' קל; שו"ת בית-יצחק חו"מ סי' מ.
[8]. ואולם, המהרש"ם מדבר במקרה שהשכן גרם שהשלטון יגבה יותר מס משאר השכנים וכעין מרביץ ארי בנכסי חברו, משא"כ בירידת ערך עקב הסתרת נוף, שמדובר בירידת ערך הנגרמת בעקיפין, ויתכן שגם המהרש"ם יודה בזה. כן כתב שם הרב לביא, והוא הדין במקרה שלנו.
[9]. אמנם השו"ע (קנד,יח) פסק שאסור לקונה לסתום את חלון היהודי הראשון, אך נראה שאין בכך סתירה לדברינו, שכן פסק השו"ע נובע מכך שהלך בשיטת הגאונים, שב'ישראל הבא מחמת גוי' צריך לדון בדיני ישראל, ולא מפני שחלק על העיקרון שמותר לסתום חלון כאשר אין חזקה.
[10]. לכאורה, קיימת סתירה בתוך דברי הרשב"א, האם החזקה תלויה באפשרות למחות או המחאה תלויה באפשרות להחזיק. להלן נוכיח שלדעת הרשב"א חזקה תלויה במחאה: בשו"ת הרשב"א (ח"א א'קלב) כתב שאין חזקה לפותח חלון על רשות הרבים, בגלל שהשכן שכנגדו אינו יכול למחות בו בזה. משמע שהחזקה באה מכח המחאה. והמהדיר שם בהערה 10 (מהד' מכון ירושלים) ציין שיש סתירה בין דברי הרשב"א הללו, לדברי הרשב"א בתשובה נוספת (א'קמד), שם כתב שיש חזקה לחלון על חצר חברו גם כשאינו מזיקו עתה, ולכן יכול למחות, ומשמע שהמחאה תלויה בחזקה, כדעת הריב"ש (תעא). עוד ציין שם לרשב"א בחידושיו (ב"ב יח,א) שגם גבי סמיכת גפת למיצר חברו, כתב שיכול למחות אע"פ שלא החזיק. וזה סותר את תירוץ רבי עקיבא איגר בקונטרס מילי דנזיקין (אותיות יד-טו) שחלון שאני שנחשב למשתמש בשל חברו וצריך למחות תמיד, אך בסתמא החזקה תלויה במחאה, כמו בגפת. והסיק המהדיר שם, שאמנם דעת הרשב"א שחזקה תלויה במחאה, אך יכול למחות בחלון משום שנחשב משתמש בשלו, ולא אומרים שכופין על מידת סדום היכא שעשוי להחזיק אם לא ימחה. ולעניות דעתי אין כלל סתירה בדברי הרשב"א, ודעתו שהחזקה תלויה במחאה. אלא שיש להסביר ע"פ דברי הרשב"א בחידושיו (ז,ב; יח,א; נט,א) שדין חלונות שונה משאר דיני חזקת תשמישין, ובהם נחשב למחזיק בגוף הרשות של חברו כבחזקת שלוש שנים, משום שבלי השימוש באורו ואוירו אין משמעות לחלון, ובזה הוא פוגע בבעלותו, ויכול למחות גם כאשר אינו יכול לסלק את החלון של חברו. ומה שכתב (א'קמד) שיש חזקה גם כשאין אפשרות למחות, כוונתו מחשש לבית דין טועים ולא מעיקר הדין. שהרי, הסיבה הראשונה שמביא הרשב"א לכך שבעל הגג יכול למחות אע"פ שבעל החלון אינו מזיקו, שאינו רוצה לעמוד עמו בדינא ודיינא ובינתיים יזיקו בראייתו, "וכל שכן עכשיו שרבתה מחלוקת בחכמי ישראל בהיזק ראיה אם יש לו חזקה אם לאו ושמא יעמוד בית דין וידון שיש לו חזקה ואע"פ שאינו מזיקו עדיין ונמצא זה זקוק למחות תמיד". וכוונת דברי הרשב"א בחידושיו (יח,א), שהחזקה שמחזיק בגפת וכדו' היא רק אחרי בניית הכותל ע"י שכנו, הניזק הפוטנציאלי, ולא כעת. והסיבה שיכול למחות עכשיו, לפני שבונה את הכותל, היא שמא אחר שיבנה הכותל המזיק לא יסלק את שלו, ויחזיק. גם לדעת הרא"ש, חזקה תלויה במחאה, כמבואר בדבריו לעיל (ב"ב ב,ג). מיהו, לשיטתו יש חזקה להיזק ראיה, ובסוגיית חלון (נח,ב-נט,א) לשיטתו מיירי בהיזק ראיה ולא באויר, ודלא כרי"ף והרשב"א. הריב"ש הקשה על הרא"ש מסוגיה זו, וכתב שאפשר להבין את דבריו רק אם נאמר שסובר כרשב"ם שם, שרבי זירא עסק בחלון צורי ורק בו ולמטה מד' אמות יש לו חזקה, ומשום היזק ראיה. אך קשה, שהרי הרא"ש (ג,עג) הכריע כר"ת, שרבי זירא עסק בחלון מצרי, אך בחלון צורי אפילו למעלה מד' אמות יש חזקה! ועל פי דברינו בדעת הרשב"א ניתן להסביר גם את שיטת הרא"ש, שחלון קבוע הפתוח לרשותו יוצר פגיעה בבעלותו, ולכן יכול למחות גם כשאין היזק ראיה גמור, ואין בזה מידת סדום. מיהו, נראה שהרא"ש סובר שרבי זירא מודה שחוששים לשרשיפא בחלון צורי, גם למעלה מד' אמות. ורק בחלון מצרי לא חוששים לשרשיפא בגלל שלא יכול להוציא ראשו דרך חלון זה, ואינו יכול למחות משום מידת סדום. דיון מורחב בסוגיה זו מופיע במאמר נפרד: גדרי חזקה ומחאה בשיטת הרשב"א (מס"ד 13970).
[11]. הריב"ש מוכיח את שיטתו מסוגיית חזקה בחלון (ב"ב נח,ב-נט,א), שהרי"ף ועוד העמידו שלא מדובר בהיזק ראיה אלא בחזקה של אויר, ומשום שלשיטתם להיזק ראיה אין כלל חזקה! ע"כ לומר שתחילה יש לדון אם יש חזקה, ורק אם יש חזקה, יכול למחות. ור"ת ודעימיה דס"ל שיש חזקה להיזק ראיה, מ"מ הרי לחלון צורי יש חזקה אפי' למעלה מד' אמות אע"פ שאין ממנו היזק ראיה, וגם לשיטתם יש להוכיח שהחזקה שלו היא לעניין הרחקה. ומוכח שזכות המחאה באה מכח האפשרות להחזיק.
[12]. רשות השלטון מאפשרת פתיחת חלונות לפי כללי היתר בניה, ולכן אין לפותח חלון כזה חזקה על רשות חברו (כמו שצוין לעיל). ברם, אם היתה לפותח חזקה, אסור היה לחברו לסתום את החלון שהוחזק, אפילו אם לפי כללי השלטון מותר לו לפתוח חלון. דיני חזקה על פי ההלכה גוברים על היתר הבניה של השלטון. ראיה לכך מתשובת הרשב"א (המובאת למעלה), שאם אחד פתח חלון לרשות הרבים מותר לשני לסתום אורו, מפני שאין לראשון חזקה. ומשמע שאם היתה לראשון חזקה אסור היה לשני לסתום אורו, אע"פ שלפי דיני המלך מותר לשני לעשות ברשות הרבים ככל שיחפוץ. לראשון אין חזקה, משום שמותר לו לפתוח לרשות הרבים על פי חוקי המלך, ואין השני יכול למחות, אע"פ שעל פי ההלכה יש לו זכות מחאה, כי דין המלך גובר על דין תורה בזה. ברם, אם היתה לראשון חזקה ברשות הרבים, ביכולתו למחות בשני, אע"פ שלשני מותר לפתוח לפי דין המלך. כאן, דין התורה דוחה את דין המלך. וההבדל, שכאשר הראשון פותח הוא אינו מזיק לשני כעת. המחאה לפי דין התורה מטרתה למנוע בעיות עתידיות. בזה, חוק המלך גובר. אבל אם לראשון יש חזקה, כאשר השני סותם אורו הוא מזיק אותו כעת. בזה, ההלכה גוברת על דין המלך. ויש להוסיף כי דין המלך אינו שמותר לבנות גם כאשר יש לראשון חזקה. המלך לא התייחס לחזקה. אם כן, אין הוראה חד משמעית של המלך להתיר בניה במקום חזקה. ולכן, במקום חזקה ההלכה גוברת.
[13]. ללא נזק, נראה שאסור יהיה לפנות לשלטונות, מפני שכופין על מידת סדום.
.[14] מס' סידורי 1317.
[15]. בימינו, בבתי דין רבים חותמים הצדדים לפני הדיון על שטר בוררות בו הם מוותרים על הזכות לטעון קים לי. אמנם, גם אם הצדדים לא יכולים לטעון קים לי, אין זה אומר שהדיינים לא מתחשבים בטענה זו, לכל הפחות עליהם לנמק מדוע החליטו להתעלם מהשיטה השניה. פסיקה כמו זו שהובאה לעיל, בה מחייבים נגד דעה בשו"ע ללא סימוכין, נראה לי כהפרזה.
[16]. בפסק דין זה, בית הדין הרחיק לכת וחייב בפיצוי למרות שהמועצה הגישה בקשה לשינוי התב"ע. לעמדת בית הדין, אף שאחרי השינוי, הבנייה תהיה מותרת לפי החוק, הבונה חייב בנזק משום שבעת הבניה הדבר היה אסור. ואולם, נראה שאי אפשר לחייב אדם על מעשה שהזיק בשעתו, כאשר בעקבות שינויים חוקיים הוברר למפרע שהמעשה אינו נחשב לנזק. ואפילו אם השינוי בתב"ע עדיין לא קיבל אישור של השלטון המרכזי באופן רשמי - מאחר שהשלטון המקומי אינו רואה בזה נזק, נראה שאין לחייב אותו. היסוד לכך הוא ההבנה שדרישת הפיצוי אינה קנס על שעשה איסור, ולכן אין לה תוקף כאשר ישנה הסכמה של סמכויות הציבור על כך שבנייה זו אינה נחשבת כלל לנזק.
